특례 보금자리론으로 낙찰 잔금내기 (1)

주택 금융 공사에서 내 놓은`특례 보금 자리 대출`이 벌써 10조를 달성했다고 합니다.  낙찰 후 특례 보금자리론 심사를 받는 과정까지 (1)(2)으로 나눠 설명하겠습니다.    

무주택자와 일시적인 2주택자 허용

제목은 특례 보금자리(이하 특례 대출)를 받을 수 있는 대상 조건입니다. 무주택자와 2년 안에 기존 주택을 매각하겠다는 약정서를 쓸 일시적 2주택자를 말합니다. 저의 지인은 후자 조건입니다. 지난달 제 도움을 받아 낙찰을 받은 이 분은 1.11일 보금자리론 소식을 듣고 바로 행동에 옮기셨습니다. 경락 잔금 대출을 특례 대출로 충당하기 위함입니다. 가능하냐고요? 물론입니다. 우선 특례 대출의 장단점을 살펴봅니다.  

* 전세사기로 불가피하게 거주 주택을 낙찰 받으셨다면 낙찰 후에도 무주택 조건이 계속 유지됨을 알려드립니다. 

 

특례보금자리론 기본 조건

첫 주택 매도 약정서

기존 주택 매도 약정서(2년 내)를 말하는데, 지인께서 착각하신게 있어서 대화 도중 바로 교정 해 드린 사항입니다. 은행에 가셔서 약정서 쓰실 일 있으면 살짝 물어보시기 바랍니다.  2년 내에 기존 주택을 안 팔고 대출금만 갚으면 어찌되냐고요? 많은 분들이 착각하신 부분입니다. 그 이면에는 `관련 대출금만 다 갚으면되는거지 무슨 상관이 있나? 내가 보유하는지 안한지 어찌 알겠어?"라고 생각하시기 때문입니다. 하지만 이 약속이 이행되지 않으면 대출금은 자동 회수되며, 3년동안 관련 부동산 대출은 받을 수 없습니다. 물론 약정기간안에 대출금을 갚지 않으시면 부동산도 경매처리됩니다.

 

무소득 소득 대체 증빙 하기

대출 소득 조건에 "제한이 없다 " 함은 "소득이 없어도 괜찮다" 뜻이 절대 아닙니다. 연봉 및 월급 소득 증빙이 어려운 분은 소득 대체 증빙 서류를 제출하라는 뜻입니다. 일반적인 대출에서는 소득 대체 증빙으로 카드 사용 금액을 이용한  연봉 추산 계산법이 있었는데요. 이번 특례 보금자리론에서는 이 방식을 사용 할 수 없습니다. 오직 국민연금 및 건강보험료 3개월 이상 고액 납부했음을 증빙하는 서류를 제출하셔야 합니다. * 추후 디딤돌 대출을 고려하시는 분들은 여기서 과도한 금액을 월납하시면 안 됩니다. [기준 소득 초과가 발생할 수 있기 때문입니다.]

 

대출 금리 계산 방법

우선 특례 대출 기본 금리표에서 개인 상황에 맞춰 1차 선택을 하시고 우대 금리표를 보시면서, 추가 혜택 사항이 있는지 확인하시는 겁니다. [중복 할인 가능] 

 

<1차 기본금리표>

비교	10년	15년	20년	30년	40년	50년
일반형 주택가격 6억↑ 부부연소득1억↑	4.25%	4.35%	4.40%	4.45%	4.50%	4.55%
우대형 주택가격 6억 ↓ 부부연소득1억 ↓	4.15%	4.25%	4.30%	4.35%	4.40%	4.45%

*일반형? 국민형으로 아래 조건을 벗어나 대다수의 경우입니다.

*우대형? 특혜대상(한부모, 다문화, 다자녀가구 우대금리+신혼부부), 매수 주택가 6억 이하와 연소득 1억 이하 인 자

 

<2차 우대금리표>

조건별 이자율

보통의 경우는 일반형을 선택하셔야 하며 일반형 30년 고정금리와 `전자 약정 및 등기` 시 우대 금리 0.1%를 추가 혜택으로 받습니다. 이렇게 보면 기존 보금자리론 4.9%에서 0.1%만 빠진 것으로 큰 혜택 차이가 없다 느끼실 수 있습니다. 하지만 특례 보금자리론은 중도 상환 수수료가 완전 배제(1차 기존->특례와 2차 특례->다른 대출, 모두 상환수수료가 없음)된 상품으로 여기에 최장기 50년 고정금리가 가능한 대출이라는 점에서 혜택이 큰 상품에 속합니다. 단기 상환이 어려우신 분 혹은 높은 변동 금리를 쓰고 계신 분들은 우선 특례로 갈아타시고 언제든 다시 한번 다른 대출로 변환하셔도 수수료가 발생하지 않습니다.    

 

*만기 40년 _만 39세 이하 또는 신혼부부

*만기 50년 _34세 이하 또는 신혼부부 (체증식 상환 방식 이용 불가)

▶ 체증식 분할상환방식? 상환 회차별로 상환 원금을 점차 높이는 방식이다. 이로써 대폭 줄어드는 원금으로 인해 이자 감소가 확연히 줄어듬. (점차 소득 안정기로 들어서는 새내기 직장인이나 추후 소득 증가가 예상되는 고객들이 사용) 대출금이 과중할 경우 다음 회차 상환이 힘들 수 있음. (40세 이상자 선택불가) ▶ 원금균등상환 방식(체감식 분할상환) 대출원금을 매월 일정금액 상환하고, 이와 함께 줄어드는 이자를 매회 돌아오는 원금과 함께 내는 방식.  ▶ 원리금균등상환방법 만기까지의 총이자 금액을 우선 산출하여 총 원금과 합산 한 후 대출기간 동안 고정금을 납부하는 방식이다.

주의사항

  a. 심사기간 30일

특례보금자리론의 대출 심사 기간 30일이 제때 지켜지지 않을 확률이 높습니다.  월요일까지 상담과 대출 심사서류를 넣었던 저희는 대출이 30일 이후 나올 거라는 믿음이 사라졌습니다. 최대 두 달 정도의 심사기간을 감안하시고 진행하시기 바랍니다.  급하게 자금을 융통해야 하시는 분들은 어쩔 수 없이 우선 한 두달 고금리를 쓰시고 특례 보금자론으로 갈아타야 함을 의미합니다.

 

  b. 일반형 아낌 e 

그림 속 빨간 네모에 대한 질문을 들었습니다. 여기서 "제한 없음"의 의미는 소득이 없어도 된다 혹은 소득이 매우 적어도 된다의 뜻이 아니라 기존 대출 기준이던 `부부 합산 연봉 최고 7천만 원 이하` 조건을 없앴다는 뜻으로 부부 합산 (혹은 단독) 연봉이 1억 혹은 그 이상이 되도 무주택자라면  9억 원 이하 주택을 매수하며 대출 이용해도 좋다는 뜻입니다. [조건 상단 제약 해제]

 

  c. 정말 최고 금리일까요?

일반형 6억 원 이상의 주택 매수 경우 전자계약을 한다는 가정하에 0.1% 우대 혜택을 ( 30년 고정금리 선택)을 받습니다. 보통의 경우는 이 일반형 대출을 선택하십니다.그러고 보면 4.85%(0.1% 하락) 한 것입니다.(40년 고정 금리는 조금 비싸서 비교 항목에서 뺐음) 결과적으로 현재 일반 보금자리론( 4.9%)과 큰 차이가 없습니다. 여기에 돌봄 가정, 미분양, 신혼부부, 저소득층 혜택 조건을 모두 다 만족시키는 조건이라면 0.8% 정도 금리가 떨어지고, 최종 4.1% 정도의 금리를 받을 수 있습니다.

 

  d. 9억 기준 꼭 지켜야 합니다.

구입하는 주택 9억 기준이라 함은 kb시세, 감정평가액, 공시가격 등 모든 조건에서 9억을 넘지 않아야 한다는 뜻입니다.  (ex. 감정가 8억, 낙찰 7억  KB 9억1천만원이면 특례 안나옵니다.)  9억 이상 자금 대출을 원하시면 직접 은행으로 가셔서 다른 대출 상품을 상담 받으셔야 합니다. 당연하게도 다주택자 분들은 특례보금자리론을 사용하실 수 없으니 60% 대출이 나오는 물건을 찾으셔서 최대 낮은 금리 직접 은행에서 선택 연결하셔야 합니다.    

경매 낙찰 잔금을  특례 대출로 납부하기

특례 보금자리대출로 경락 잔금 대출을 납부 할 수 있습니다. 낙찰 받은 지인은 특례 대출을 신청했지만 약간의 문제가 생겨 우선 다른 곳에서 자금 끌어와 낙찰 잔금을 납부했습니다.  우선 결론부터 말씀드리자면 낙찰 잔금으로 특례 대출 쓰실 분들은 상호 날짜를 감안하셔서 진행하시라는 겁니다.  

 

다음편 :  특례보금자리대출로 잔금 납부하기(2)