강남 2회 유찰 경매 물건 _ 23.03.05

오늘은 강남 재건축 물건들을 한번 둘러보고 왔습니다. 개인적으로 강남권은 학군 위주로 물건을 보는 편이라 글이 좀 주관적이네요. 반포동에 경매 물건도 하나 있어서 보고 왔습니다. 관심있으신 분들 확인해 보시기 바랍니다. 

 

반포동 반포래미안퍼스티지 26평  [23.03.08] 낙찰 2,203,800,000; 73%

사건번호	감정가	최저가	입찰일자	법원
22타경106560	30억	19억2천(64%↓)	23.03.08,10시	서울중앙지방법원

☞ 대법원 경매 사이트 : https://www.courtauction.go.kr/

대한민국법원 법원경매정보

평소 좋은 입지의 아파트라 생각하는 물건인데 경매에 나와있어 한 번 둘러봤다. (관심 있으신 분은 입찰일도 다가오니 한 번 알아보시길 바랍니다. 구체적인 권리 분석은 물론 해당 거주지 가셔서 관리비도 확인하셔야 합니다. 해당일 입찰 보증금은 19200(일억 구천 이백만 원)만원  수표 한 장으로 만들어서 법원에 가셔야 하고요.경매 명세서엔 2022.7.22일이 말소기준 권리이고, 낙찰되면 등기부상 권리가 모두 소멸된다고 했습니다. 거주 중인 대항력 있는 임차인은 전액 배당을 받으므로 인도 명령받는 대상이라 했지만 역시 이건 법적 책임이 없는 문구입니다. 최대한 확인하시고 가능하시다면 임차인을 만나보시기 바랍니다. 배당 받는 임차인이라면 전혀 겁내실 필요가 없습니다. "내가 낙찰금으로 낸 돈으로 당신이 배당받는다" 마인드로 접근하시면 됩니다. )

 

반포동 반포래미안 퍼스티지이다. 세화고, 세화여고 인근 아파트이다. TMI일지 모르지만 세화고는 이번에 정시로 서울대를 31명이나 보낸 엄청난 학교이다. 전국 단위 자사고 부동의 1위인 외대부고와 휘문고를 제외하고 이 정도면 내실면에서 알찬편이다. 서초 반포 학군에서 유일하게 수시전형으로 서울대 의대 합격생을 두 명 을 배출하기도 했다. 지방에서 올라와 아이를 전학시킨 맹모님들 말에 따르면  최상위권 학생만 있는 건 아니지만 아무래도 학교가 지향하는 고유 시스템이 본인 아이들의 성향과 잘 맞아서 바로 선택했다고 했다. 선택과 집중. 보통 서울대 수시로 가는 10명 내외의 학생 외 대다수 학생들이 2학년 때부터는 내신과 비교과 활동에 거의 신경을 쓰지 않는다고 한다. 학교 자체적으로도 비교과 활동이나 동아리 활동 그리고 진로 활동을 강조하지 않는데 대입 정시 인원이 20 퍼세트 정도밖에 안 되던 문정권 당시에도 세화고는 이러한 기조를 변경하지 않았다. 이번 윤석렬 정부가 내세운 정시 비율 40% 이상의 조건은 세화고의 정시 올인 전략에 꽃을 피울 거름 역할을 해줄 듯하다. 다시 말해 이를 공략하는 맹모들의 물건 탐방도 시작될 거라 예상하는 바다. (개인적인 견해이다.) 세화고가 최근 걱정하고 있는 것으로는 2023학년도부터 서울대 정시전형에도 내신 성적이 반영된다는 점이다. 아이들의 전략 모드 변경(등급+선택과목+세특)이 필요해지는 시점이다.    

 

 

대치동 은마

금리인상과 주택 가격 하락이라는 혹한기에도 꿋꿋하게 자리를 버텨 아파트가 또 있다. 작년 10월 재건축 심의를 통과한 은마 아파트이다. 2019년 16억원 정도 했던 은마는 25평형 실거래가 2022년 9월 기준  무려 25억 원이 넘었다. 3년 사이에 10억 원 상승한 것이다. 세계 최강 대한민국 맹모들도 30억 원을 끌어당기기에는 분명 한계가 있을 것이다. 그것도 지은 지 40년 (1979년 준공)이 넘은 구축을 말이다. 그래도 개인적으론 은마아파트가 경기 침체를 가장 잘 버텨낼 짱짱 아파트라 생각한다. 문제는 그 외 강남권 아파트들인데 당일 만나본 주택 소유자들 중 아직도 지난 3년의 장밋빛 허울 속에 헤매시는 분들이 꽤 있어 많이 당황스러웠다. 강남도 조정의 시기는 분명 올 것이다.

 

생애 첫 주택 구입자 대상자에게 LTV(주택 담보 대출시 인정되는 자산가치 비율)을 80%까지 올려 준다는 정부의 정책이 나왔다. 강남이라고 생애 첫 주택 구매자가 없을까? 지역에서 아이들을 올려 보낸 전국 맹모들은 아이들 고등학교 인근에 전세를 잡고 아들이 통학시키고 있는 사람들이 적지 않다. 이들이 평균가 20억이 훌쩍 넘는 아파트를 80% LTV 받고 매수한다면 기준 금리 3.5%로 잡으면 매달 580만 원 정도의 이자를 납부한다는 소리다. 고액 연봉자라 해도 4인 가족 생활비까지 고려한다면 쉽지 않은 선택이다. 역시 현재로선 소형 아파트 전세나 빌라 전세로 아이들을 학업에 기반을 다지고 추후 본격 하락이 시작된다면 아파트 매수를 노려 보는 게 어떨까 생각했다. 

 

대치동 빌라

4년전 대치동 빌라를 낙찰받은 적 있다. 당시도 맹모님들의 열성적인 추격으로 2등과 50만 원 차이로 낙찰을 받았었고, 물건은 아주 솔솔 한 시세차익은 물론 적지 않은 부동산 공부를 시켜준 스승 같은 물건이었다. 당시 시세 5억 소형 빌라였는데 낙찰은 4억 5천에 받았었다. 알다시피 빌라는 아파트와 다르게 상승장이 와도 잘 오르지 않는 단점이 있다. 작년 그 엄청난 폭등기에도 비슷한 가격대가 유지 됐었는데 순간 전세가 확 마르면서 대치동 학원가 중심의 20평형대 빌라가 전세가 8억까지 올라다고 해 당황한 적이 있다. 

 

해당 물건을 매도하고 자금을 두 개로 분산했다. 그 중 한 곳은 여전히 보유한 휘문고 인근 소형 원룸 빌라다. 계약 후 인근에 볼일이 있어 집에 한번 들러본 적 있다. 대구에서 올라와 혼자 자취하고 있는 남학생이 문을 열어줬는데 휘문고에 다닌다고 했다. 짠한 마음에 근처 들릴 때마다 안부도 묻고 반찬을 몇 번 사주었다. 숫기가 없어 몇 마디 말은 못 했지만 아이가 눈에 총기가 가득한 것이 공부를 잘할 듯 보였다. 그렇게 한동안 잊어 살았는데 며칠 전 계약 갱신을 하자고 해서 갔다가 아이의 부모가 식사를 하자고 해 얼떨결에 밥을 얻어먹었다. 아이는 대구 수성구 수재로 소문난 아이였고, 전학을 보냈지만 입학 초반에 성적이 나오지 않고 많이 힘들어했다 한다. 아이 딴에는 처음 접한 높은 수준의 동기들에게 심한 위화감을 느꼈다고 한다. 그런데 아줌마인지 누나인지 모르는 집주인이 잘 있냐 반찬도 주고 호빵도 사다 주고 해서 맘이 많이 안정됐다고 한다. 당시 누나였는데... 아줌마라니... 아무튼 전학 후 처음으로 전교 10등을 해서 쇼크를 먹었다는 부분에서 내가 말을 잘 못 들었나 했으나, 서울 공대에 합격했다는 말을 듣고 나하고 고개를 끄덕였다. 남의 개인사니  말을 다 할 순 없지만 한국의 맹모님들이 참 존경스러웠다.  2014년 7.5평이던 이 빌라는 보증금 2억 원에 월세 25만 원이었다. 그 일 이후 월세는 올리지 않았다.   

 

강남 유찰 2회 경매 물건 내역

 

23.03.07일 업로드. 강남 서초 2회 유찰 아파트 물건