경매 낙찰 잔금을 특례 보금자리론을 이용하려던 저의 지인은 결과적으로 낙찰까진 받았지만 잔금 납부용으로 특례를 이용할 수 없었습니다. 왜냐구요? 가장 큰 이유는 시일이 촉박해서 입니다.
지인사례
특례 보금자리론은 주택 매매할 때 담보 대출용, 전세자금용, 세입자 전세퇴거자금대출용으로만 사용됩니다. (9억이상 대출 혹 다주택자 주택매매용 아니고요. 전세 자금으로 사용하면서 주택을 사서도 안된다 뜻이며, 임대인분들 임차인 전세 퇴거시 사용할 수 있는 대출이라는 뜻입니다) 경락 잔금 납부 역시 일종의`매매대출`에 한 부분이기에 대출을 활용하여 잔금 납부하시고 주택을 매수하실 수 있습니다. 대출에서 제시하는 LTV 70%(생초80%) 조건도 모두 받으실 수 있습니다. 다만 여기 몇 가지 주의 사항이 있습니다.
a. 낙찰을 먼저 받으세요.
특례 대출로 경락잔금 대출을 받으려면 우선 감정가 9억 이하 물건(9억까지)을 낙찰받으셔야 합니다.HUG는 대출 심사 서류로 (낙찰 2주후 떨어지는 매각 결정 확정) '매각 결정 통지서(낙찰자가 받는 낙찰 최종 통보서)`를 요청하기 때문입니다. 한참 세입자와 명도 협상 중에 지인은 법원에서 받아 놓은 매각 결정 통지서를 챙겨 HUG에 심사 요청을 합니다.
b. 명도가 완료되지 않아도 심사 가능합니다.
사실 이때까지만 해도 저희는 대출이 바로 나올 줄 알았습니다. 그리고 소문에 "등기부에 세입자 혹은 전 주인이 없어야 " 대출이 나온다는 말을 듣고 바짝 긴장해 기다렸으나, 다행히도 대출 심사 결정이 나올 때까지 등기가 깨끗해지면 되는 것이었습니다. 이미 공사 측에서도 명도 시기를 감안해 등기 정리 기간을 준 것입니다. 문제는 지금의 세입자가 다음 달에 나가겠다고 버텨서 심사 기간 30일을 초과할 상황이라 지인이 많이 힘들어했습니다. 그러니 여러분은 소유권 이전 등기도 중요하지만 명도도 미리 미리 하셔서 등기 깔끔 정리 하시기 바랍니다.
C. 특례 심사 30일을 초과합니다.
HUG 홈페이지에서 말하는 대출 심사 기간 `30일`은 사실상 불가능한 시간입니다. 신청자가 과도하게 몰린 탓에 심사가 그렇게 빨리 끝났 수가 없습니다. 항고로 낙찰 결과가 뒤집힐까 불안했던 제 지인은 특례 심사 기간을 기다리지 못하고 급히 자금을 마련하느라 고생했습니다.낙찰 잔금 납부 가능 기안은 매각 결정 후 30일이 주어집니다. 아무래도 그 안에 명도는 물론 대출 실행도 안 되겠다 느낌이 온 것이지요. 현재 지인은 타 금융권을 이용하여 잔금 납부를 끝냈고 나중에 특례 대출이 나오면 대환 방식으로 상환할 예정입니다.
c. 주택가 9억원은 고정 기준입니다.
저희가 첫 번째 응찰했던 물건은 감정가 10억 원에 8억으로 유찰된 물건이었는데 떨어졌습니다. 지금 생각하면 얼마나 다행인지 모릅니다. 특례 대출은 KB시세를 포함한 모든 매매가 조건(감정가, 공시가 ,kb시세 등등)에서 9억을 초과하면 안 되는 거였습니다. 일반 대출 때와 혼동이 오실 수도 있습니다. 왜냐하면 평소 경락 잔금 대출을 받을 때는 해당 은행의 지점장의 재량껏 KB시세 적용을 하던지 그대로 감정가 기준으로 하던지 어찌 됐든 대출금이 나왔기 때문입니다. 하지만 특례는 모든 매가 기준 9억을 넘으면 안 되는거였습니다.
필수는 아니지만 DSR 도 참고 합니다.
특례보금자리론이 DSR 필수로 참고하진 않는다곤 하지만 자체적으로 심사 결과를 지켜봤을 때 저희 경매하는 사람들 사이에서는 참고 하고 있구나하는 감이 왔습니다. 이건 개인 생각이니 흘려들어도 좋습니다.
| ▶ DSR(LTV와 DTI를 제외한 총체적 상환 능력 비율 ) : 금융회사가 대출 심사 시 적극적으로 반영하는 비율로 계산법은 DTI와 같다.(연간소득/연간 대출상환액)*100 그러나 여기서 말하는 연간 대출 상환액이란 개인이 가진 모든 대출의 원금 및 이자 상환액을 말한다. 예를 들어 만들어 놓고 사용하지 않는 마이너스 통장 한도 금액 역시 DSR 계산에 (신용)대출금으로 포함되는 것이다. - DSR 연간대출상환액에서 제외되는 대출은? : 소액 생활자금, 서민금융상품, 3백만원이하 소액 신용대출, 전세자금대출, 이주비. 중도금 대출등은 DSR 계산범위에서 제외되므로 급하게 상환할 필요가 없다. ▶LTV(주택담보인정비율): 40~70% : 주택담보가치(시세)란KB시세, 감정가액, 국세청 기준시가 금액을 의미하며, 이것들을 기준으로 LTV %를 확인함. ▶DTI(총부채 상황비율):40~70% : 대출 받고자하는 사람의 연소득 대비 대출 상환액을 계산하는 것이다. = (연간소득/연간 대출상환액)*100 |
경락잔금대출 한도는?
보통`낙찰받은 지역별 LTV`와 `낙찰가의 80%` 중 낮은 금액으로 결정됩니다. 그런데 사실 `낙찰가 80%`기준이 참 맞추기 힘듭니다. 예를 들어 보면 김영식 씨가 서울에 있는 KB시세 6억 원짜리 아파트를 5억 5000만 원에 낙찰받았습니다.
- 지역별 LTV : 2억 4000만 원 = 6억 원*40% ~ (6억*70%= 42,000)
- 낙찰가 80% : 4억 4000만 원= 5억 5000만 원*80%
둘 중 낮은 금액으로 정해지니 영식 씨는 2억 4000만 원 대출받을 수 있습니다. 최근 KB 시세 이하로 낙찰받는 물건들이 나오고 있긴 합니다. 하지만 평균 낙찰가는 여전히 감정가 대비 75%를 상회하고 있습니다. 대출을 적정하게 받기 위해서는 말 그대로 반값 가깝게 떨어져야 (5억 5천 *50%) 한다는 결론이 나옵니다. 올까요? 이 시기가?
일반 은행권 현재 반응
특례를 포기할 요량으로 일반 대출을 찾으러 다녔던 지인은 한 은행에서 굉장히 당황스러운 경험을 했습니다. 해당 은행 지점장이 지인이 받은 온 낮은 낙찰가를 보고 대뜸 KB 시세는 아직 적용 전이니 자체적으로 시세 대비 20% 낮게 잡겠다고 말해 그곳에선 대출을 포기했다고 합니다. (지역별. 지점별로 다릅니다. 덕분에 다시 특례로 회귀했습니다)
지인이 운 좋게도 임차인 계약을 한다 해서 다시 한 번 만났습니다. 이사비를 주고 기존 세입자를 명도했다고 하시면서 스트레스로 목에 담이 왔다고 고통스러워 했습니다. 요즘은 아시다시피 전세 사기에 다들 놀라 있는 상태인지라 눈앞에 세입자라고 앉아 있는 신혼 부부도 불안해하는 눈치가 영력했습니다. 담보 대출 있어도 당연히 전세 대출 보증 받을 수 있습니다. 이렇게 조건을 넣어서 드디어 최종 계약을 했습니다. 경매 호시절이라고 하지만 그건 밖에서 보면서 하는 말이고 실제는 이렇게 사람 애간장 녹으면서 진행이 됐습니다. 이 말 많고 탈 많은 경매 시장에 사람들은 왜 이리 관심을 가지는 걸까요?
필자가 생각하는 경매의 장점
A. 자금조달계획서 불필요
일반 매매와 달리 경매는`자금조달 계획서`제출이 필요 없습니다. 22년 8월 기준으로 규제지역 내 주택을 구입할 경우 잔금일로부터 30일 이내에 공인중개사를 통해`자금조달계획서`를 제출해야 한다`는 규정이 있습니다. 이는 2017년 발동된 8.2 대책에서는 `집 사는 모든 사람을 잠재적인 투기 수요로 인식하고 자금 출처를 조사하겠다는 정부의 호된 집념`이 낳은 결과입니다. 하지만 그때도 유일하게 경매 만큼은 낙찰 후 이런 번거로운 절차가 없습니다.
B. 상환 여유 자금 증명 불필요
우선 신고하는 본인 명의의 예금계좌 잔고, 주식. 채권 보유 상황, 중고 물품 판매 영수증 등을 제출할 필요 없습니다. 다음으로 토지거래허가구역에서 관할 구청의 허가를 받지 않고 주택을 취득할 수 있고 2년 실거주 의무도 없습니다. 토지거래허가구역에 속한 주택을 공인중개사를 통해 일반 매수하면 2년간 임대. 매매가 불가능합니다. (갭투자불가:23.03.09 강남 양천 영등포 성동 등 )
C. 주의사항
낙찰받은 주택은 토지거래허가(토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내 기간을 정해 국토부 장관이 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도) 신청 안 해도 됩니다. 하지만 해당 주택을 2차로 매수한 분은 꼭 토지 거래 허가 신청을 하셔야 합니다. 혜택은 낙찰자(= 전 소유자)에서 끝난다라고 외워두시면 됩니다. 그후 거래는 모두 일반 매매와 같습니다.
급변하는 부동산 정책들
[23.01.03]_서울 투기 지역 해제안
[23.02.10] _다주택자 규제지역 주담대 허용
23년 1.2차 부동산 정책들 결론
1월 03일「투기지역해제 안」 발표와 2월 10일 「다주택자에 대한 대출 규제 해제안」의 요점은 전 정권에서 만들어 놓았던 다주택자들에 대한 중과적 규제를 해지하겠다였습니다. 변화나 특혜를 주는 정책은 아니라는 겁니다. 현재로서는 정책안들은 3월 2일부터는 잠정적으로 시행되며, 앞으로 다주택자 및 실수요자들은 DSR과 DTI 기준에 맞춰 대출받으면 된다 정도로 기억하시면 될 듯합니다. 혹 경매 잔금 대출을 특례로 진행하시려는 분이 계실까 싶어 두서없이 글을 올려 봅니다. 모두들 좋은 봄 시작하시기 바랍니다.
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