토지 유치권

건설업자들은 공사 중인 토지가 경매로 넘어가 버리면 공사 대금을 받으려 낙찰자를 상대로 유치권을 주장한다. 개인적으로 경매에서 유치권은 인정 받기 힘든 권리 중 하나라고 생각한다. 일반적인 상황과 해결 방법을 나열 해 본다.  

노른자땅 토지 유치권을 노리자

안타깝지만 위 상황에선 건축업자에게 좋은 결과가 나오지 않을것이다. 우선 개인적으로 유치권이 있는 토지 투자를 즐겨하는데 이는 굳이 둘러보지 않아도 좋은 땅이 되었을꺼라 생각하기 때문이다. 좋은 땅이 되었다? 해당 토지는 지목이 대지거나 잡종지일것이고, 이미 형질 변경이 이루어진 노른자위 땅일 확율이 높다는 뜻이다. 형질변경이란  지목을 바꾸는 것 외에 토지 모양을 깎거나 메꿔 그 모습을 바꾸는 행위를 말하는데 건물까지 어느 정도 올라갔다는 것은 그러한 일련의 토지 기반 작업이 모두 끝났음을 의미한다.

 

여기서 핵심은 형질 변경이 끝난 상태라 해도 토지 위 건축물은 낙찰자가 의도한 건물이 아니라는 점이다. 거의 대부분 건물은 낙찰자에게 있어 `철거의 대상`이라는 개념이 잡혀있다.  입찰할 땐 이러한 미완성 건물은 절대적으로 철거의 대상이며 협상 혹은 보상의 개념으로 보면 안된다. 다시 말해 건설업자의 유치권이 인정된다 하다라도 그것은 건물에 대한 유치권이지 토지에 대한 유치권이 아니며 건물 유치권자(건설업자)는 최종 토지 낙찰자에게 대항할 수 없다는 뜻이다.

유치권자는 필패다.

만약 건축업자가 만약 밀린 공사대금에 대한 대가로 전 토지 소유자에게 건축 중인 건물에 대한 소유권을 넘겨 받았다 고 치자 사실 이 역시 건물에 대한 소유권을 넘겨받은 공사업자는 토지 낙찰자에게 대항할 수 없다. 결과적으로 토지 낙찰자는 그 건물을 철거할 수 있는 것이다.   

 

인정되는 유일한 유치권

유치권은 관련된 누구에게나 (소유자, 매수인, 낙찰자 등) 그 권리를 주장 할 수 있다. 만약 그 주체가 건축물 공사업자가 아닌 해당 토지와 연관된 택지 조성 공사 업자라면 이는 낙찰자에게 대항할 수 있는 실제 유치권자가 나타났음을 의미한다. 판례로도 이것은 이미 인정 된 사례가 꽤 있다. 필자 역시 최근 잡종지와 하천으로 둘러쌓인  토지가 지반 부실로 인해 침하 방지 공사를 받던 중 경매로 나온 것을 보고 관심 깊게 결과를 지켜본 적이 있다. 역시 판례대로 결과가 나왔다. 건축물을 올리기전 필수적인 공사였고, 이는 토지와 연관된 공사였기에 최종적으로 낙찰자가 인수하게 되었다.         

 

유치권자로 인정 받으려면 

a. 오직 토지와 관련된 공사를 한  경우.

b.유치권자가 해당 토지를 점유한 경우. 

c. 채권이 실제 변제기(채무 갚아야 할 시기)가 도래한 경우. 

d. 채무자인 토지 원 소유자와 유치권자자 사이에 유치권 발생 배제 특약이 없는 경우. (보통 건축물을 올릴 때 토지 소유자는 은행에 담보 대출을 받는다. 은행은 나중에 경매 상황이 발생할 것을 대비해 미리 건축물 업자에게 유치권 행사 하지 않겠다 식의 특약을 받는 게 보통이다. 바꿔 말해 경매를 받을 때 이것이 존재하는지 은행 측에 확인해 볼 필요가 있다는 뜻이다.) 

 

 

소멸 스킬

실전에서 유치권자가 직접점유를 하든  간접점유를 하든 상관없다. 제 3자에 의한 점유도 인정되며 그가 경작을 해도 법에선 점유로 인정한다. 다만 여기엔 결정적인 조건이 필요하다. 바로 전 토지 소유자의 사용 승낙이 존재했느냐이다. 이것이 없이 제삼자 점유 및 경작 ·임대· 담보 제공이 됐다면 유치권은 인정되지 않는다.

 

 

주의사항

여기서 말한 소멸이란 자동 소멸을 의미하는 것이 아니며 채무자(토지 원 소유자)가 정식으로 법원에 소멸 청구를 해야 함을 의미한다.  보통 사실에 대한 내용 증명을 하는 것이다. 가끔 채무자 (토지 원 소유자)가 유치권 소멸을 청구하지 않는 경우도 있다. 이유인 즉 공사 업자에게 미안한 마음에 그대로 두려는 상황인데 이때는 어쩔 수 없이 작업이? 좀 필요하다.  `토지 사용 승낙하지 않았음`을 내용 증명 해달라 요청하며 약간의 금액을 제시해야 한다는 뜻이다. 필자는 3천까지 지급해 본 경험이 있다. 더 요구할 수도 있고, 보통은 이보다 적다. 내용을 정리 해본다.`(토지) 택지 조성 공사업자`의 경우 토지 유치권이 인정된다. 허나 점유 과정에서 위법 사항이 보인다면 원 소유자의`내용 증명`을 받아 법원에 제시함으로써 해당 유치권을 깰 수 있다.