법정지상권_2

경매 물건명세서를 보면 `법정지상권 성립 여지 있음`이란 문구가 있습니다. 입문자들에겐 조금은 위험스러운 문구처럼 느껴지지만 사실 이것은 말 그대로 법정 지상권이 성립 할 수 있다는 뜻으로 토지 등기부와 건물 등기부를 잘 살펴 소유자가 어찌 변동되었는지 확인하면 바로 알 수 있는 사안입니다.

 

목차

 

1. 저당권과 관련한 법정 지상권 성립조건

아래의 4가지 조건이 모두 충족되어야 합니다.  

a. 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 잡혀 있어야 합니다.

b. 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 있어야 합니다. 

c. 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야 합니다. 

d. 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라져 있어야 합니다.  

• 저당권 설정 당시 없던 건물 

저당권 설정 후 대지 소유자가 건물을 지어 올렸다면 나중에 낙찰로 소유권이 분리된 상황에서 그 건물의 법정 지상권을 주장할 수 없습니다. 이는 철거 명령을 받는다 해도 어쩔 수 없다는 뜻입니다. (물론 잘 협상하셔야겠죠.) 토지 저당을 잡아준 은행 입장에서 사업성이 무궁무진했던 토지가 생각치 못한 건물이 생김으로써 가치 하락했기 때문입니다. 여기서 주의할 사항은 건물이 없던 대지에 저당권을 설정한 후 은행에게서 법정지상권 성립을 인정 받는다 해도 지어진 건물은  법정 지상권 성립이 되지 않습니다. 채권자인 은행은 보통 실사를 나가 사진을 찍어 놓는 경우가 있습니다. 권리 분석시 유무를 확인하시기 바랍니다.   

 

 

•  저당권 설정 당시 건축했던 건물

건물이 한참 올라가고 있을 당시의 토지에 저당권을 설정했다면 어떻게 될까? 이 때는 건물의 법정지상권이 인정됩니다. 다시 정리하자면 토지에 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의해 지상에 건물이 건축 중이었고, 그것이 사회 통념상 독립된 완벽한 건물체의 모형이 아닐지라도 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽으로 이루어져 건물 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있을 정도의 진전이 되어 있다면 법정 지상권은  성립합니다. 

 

• 무허가 건물

저당권 설정 당시 실제 건물이 존재하고 있으나 건물에 대한 소유권 보존등기가 없다하더라도 건물을 위한 법정지상권은 인정됩니다.이는 저당권 설정 당시의 미등기 혹은 무허가 건물 역시나 법정 지상권이 성립됨을 의미합니다. 

 

• 신축.재축한 건물 

건물이 있는 토지에 저당권을 설정한 후 멸실. 훼손등이 있어 이를 재축, 신축하거나 개축, 증축한 경우 그 동일성(평수)이 인정되면 법정지상권은 인정됩니다. 하지만 그 재축과 개축 등은 경매 절차가 개시되기 전에 완료되어야 하고  그렇지 않을 경우 법정 지상권은 인정되지 않습니다. 그리고 동일인 소유의 토지와 그 지상 건물에 공동 저당권이 설정된 후 기존 건물이 철거되고 새 건물이 건축되어 두 건물사이의 `동일성이 부정`되는 경우  법정 지상권은 성립되지 않습니다. [하지만 이렇게 동일성 부정을 주장하며 소송 건다고 해도 결과적으로 철거를 할 수 있는 경우는 없었고 지료분도 대폭 상승시킬 순 없었습니다. 저는 증축분 만큼만 지료분 올려 받는 걸로 끝났습니다. ] 신축 공사 중인 집합 건물에 관한 법정지상권은 "그 집합 건물 전체 동을 대상으로 판단하는 것이 아니라 지하층 부분 만으로도 구분 소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축건물을 경락 당시 미완성 상태이기는 하나 독립된 건물로 볼 수도 있습니다.[주의] 다시말해서 법정지상권 성립된다는 말입니다. 철거시켜서 다 가질 수 있다는 말이 아니란 뜻입니다. 

 

2. 관습법상 법정 지상권 성립 요건 

토지와 건물의 소유자가 지금은 다르더라도, 과거에 토지와 건물의 소유자가 한 번 이라도 동일했다면 경매 (혹은 매매) 이후 토지와 건물이 각각 다른 사람의 소유가 되더라도 관습법상 법정지상권이 성립합니다. 무허가 미등기 건물도 포함됩니다. 여기서 필자의 실수 사례를 알려드리자면  이미 몇 차례 경매로 나왔던 물건이 재차 경매 시장에 나왔을 때 물건의 최초 소유 상태를 정확히 파악하지 못해 고생했던 적이 있습니다. 등본 잘 확인하시고 은행 확인도 하시기 바랍니다.