민법 권리 중 등기부 등본에 기재되지 않으나 낙찰자의 목을 옮아 맬 수 있는 다크호스 같은 권리들이 있습니다. 바로 유치권과 법정 지상권 그리고 대항력 취득한 임차권입니다.
1. 필자 사례
경매 내공이나 투자 자금 여력에 있어 거의 전무했던 20대 시절. 저는 경매 학원 수업 중 필살기로 집중했던 분야가 있습니다. 바로 오늘 소개해 드릴 법정 지상권입니다. 투자 방식을 간단 요약한다면 다음과 같습니다. 3회 정도 유찰된 법정지상권 설정 된 토지를 낙찰받아 건물주에게 지료를 청구하는 겁니다. 당시 학원 동기들은 이렇게 법정 지상권을 매번 인수해야 하는 토지 낙찰자가 너무 불리하다 말이 많았지만 저는 그렇게 생각하지 않았습니다.
당시 제가 목표한 수익은 사실 지료가 아니었기 때문입니다. 이미 최저가로 떨어진 토지를 낙찰받으므로써 저는 이미 수익 실현이 된 것입니다. 왜냐고요? 건물주에게 지료를 청구할 땐 낙찰가가 아닌 보통 감정가의 연 7~9%로 청구하기에 정식 지료 (당시 8%)(은행 금리 4%)와 저가 매수에 의한 수익률 합산을 하면 평균 15% 정도 수익률을 훌쩍 넘었습니다. 덕분에 당시 어머니 수술비와 대출 비용을 갚을 수 있었고 조금씩 높아지는 금리에도 대응할 수 있었습니다. 이렇게 시간이 흘러 `법정 지상권`내용을 다시 보게 되니 감회가 새롭습니다. 짧게나마 기본 의미부터 찬찬히 소개해 드립니다.
2. 법정 지상권의 의미
법정 지상권이란 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속해 있었으나 어떤 사정으로 인해 소유자를 달리 할 때, 건물 소유자에게 온전히 건물 소유를 할 수 있도록 권한을 주는 지상권입니다. 다시 말해 `건물 소유자를 위한 권리`로서 토지 소유자에게는 이를 지키라 강제로 법적 의무에 지우는 겁니다. 만약 법으로 건물 소유자의 법정 지상권을 보장하지 않으면 정식으로 낙찰받은 후에도 토지 소유자에게 철거당할 수 있기 때문이고, 해당 건물에 설정된 저당권은 기능을 상실하여 2차적 채무 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.
- 물권과 채권
도대체 지상권은 뭘까요? 지상권이란 타인의 토지 위 건물을 이용만 하는 것이 아니라 소유를 위해 사용도 하는 용익 물건의 개념입니다. 예를 들어 A의 땅에 B가 주차장을 하게 된다면 첫 번째 방법으로는 A 토지를 그냥 빌려 주차장을 하는 방법이 있을 것이고, 두 번째로는 지상권을 설정해 주차장 영업을 하는 방법이 있을 겁니다. 앞의 상황은 임차(권)의 개념으로 문제 발생 시 임대인 A에게만 토지를 계속 사용하게 해 달라 요구. 청구하는 소극적인 채권의 개념이며 뒤의 지상권은 토지를 지배하고 만약의 상황이 발생할 시 제삼자에게 대항할 수 있는 강력한 물권의 개념입니다.
- 임차권과 저당권
토지가 경매나 매매로 소유자를 달리했을 때 토지를 임차한 경우는 주택 임대차법의 대항력 없는 임차권자와 같은 경우로 낙찰자에게 권리를 주장할 수 없고 말 그대로 토지를 내놓으라 하면 토지를 낙찰자에게 인도하고 쫓겨나야 하는 입장입니다. 하지만 지상권자는 계약 기간 동안 이전과 동일하게 토지를 사용할 수 있다는 점에서 임대차법의 대항력 있는 임차권자과 비슷합니다. 이러한 강력한 지상권이 당사자간의 계약이 아닌 법으로써 규정된 것이 바로 법정 지상권입니다.
3. 법정 지상권의 4가지 유형
a. 1유형 (전세권과 법정 지상권) :토지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 토지 소유권 특별 승계인은 전세권 설정자에게 지상권을 설정한 것으로 본다. b. 2유형 (저당권과 법정 지상권): 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에 속하게 된 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다. 토지 소유자는 건물 소유자에게 법정 지상권 설정자가 되는 것이고, 건물 소유자는 지상권자가 되는 것이다. c.3 유형 (가담법과 법정지상권):토지 및 그 지상건물이 동일한 소유자에 속하는 경우 토지 또는 건물에 대해 가등기 담보법에 의한 소유권을 취득하거나 담보 가등기에 대해 본등기가 행해졌다면 건물의 소유를 목적으로 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 본다. d. 4유형(입목법과 법정지상권) : 입목의 경매 및 기타 사유로 인해 토지와 입목이 각각 다른 소유자에 속하게 된 경우 토지 소유자는 입목 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다. ->추가설명예정 e.5 유형 (관습법상의 법정 지상권) :토지와 건물이 동일한 소유자에 속했다가 건물 또는 토지가 매매. 증여. 강제 경매. 국세 징수법에 의한 공매 등의 원인으로 각각 다른 사람의 소유가 된 경우, 특별히 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 당연히 건물 소유자가 토지 소유자에게 법정 지상권을 취득한 것으로 본다. |
경매 실전에서는 거의 제2 유형(저당권과 법정 지상권), 5 유형(관습법상의 법정 지상권)이 90% 이상입니다. 그 외는 보기 드물죠. 아참. 추가로 설명을 드려야겠네요. 앞서 말씀드린 지료 (땅 임대료)는 일반 지상권에서는 좀 연체되었다 다시 갚아도 상관없지만 법정지상권 건물은 토지 소유자(낙찰자)에게 매달 지료를 납부하는 것이 의무로 지정되어 있습니다. 혹여 연체가 2년을 넘으면 건물의 법정지상권은 자동 소멸돼버려 토지 소유자(낙찰자)는 건물 철거할 수 있습니다.
4. 법정 지상권 자동 말소
항상 그렇지만 각자의 상황이 있었을 겁니다. 저도 그분이 말씀하신 상황을 배려해 지료가 들어오지 않은 몇달을 기다려줬으니까요. 법정지상권이 소멸되버리고 임차인으로부터 아침저녁 전화가 오기 시작했습니다. 당시 아직 어린 티가 많이 남았던 저는 (그래서 임차인들과 되도록 전화가 아닌 문자로만 대화했었습니다.) 상대가 저를 많이 만만하게 대하는 것을 느꼈습니다. 그 날은 아예 본격적으로 지료를 깎으려고 했으니까요. 저는 학원 스승님이 가르쳐 준 대로 "앞으로는 변호사와 상의하라."라는 말을 남기고 전화를 먼저 끊었습니다.
솔직히 그때 저는 변호사를 어디서 만나야 하는지도 몰랐습니다. 바로 다음날 집 근처 변호사라고 써진 간판을 보고 무조건 들어가 기다립니다. 항상 그렇듯 운동화에 청바지를 입고 화장기 없이 모자를 눌러 저를 다들 알바생으로 보셨는지 한참 지나 출근들 하시는 멋진 수트를 입으신 변호사님들은 힐끗 한 번씩 쳐다볼 뿐 별 관심을 가지지 않았습니다. 잠시 후 비서분이 배정된 변호사가 있는 방으로 안내했습니다. 급한 마음에 아침 밥 먹고 바로 갔었는데 배정된 변호사님은 제가 잔뜩 주늑 들어있는 제 모습을 보고는 칭찬부터 해 주시면 자리를 권했습니다. "보통 전화 상담을 하고 시간을 한참 끌다 오는데 이렇게 바로 왔다." 면서요. 지금 생각하면 변호사님도 저를 애로 보셨습니다. 매번 밥 먹었느냐 물어보셨으니까요 . 배가 고파보였나 봅니다.
그 후 상대는 변호사가 보내는 법적 서류를 받을 때마다 저에게 전화를 시도했고 협박 문자도 보내 왔습니다. 이미 채무가 많이 걸려 있었던 물건은 근저당 은행에 의해 경매 시장에 나오게 됩니다. 토지 지분이 없는 건물을 누가 매수할까요? 결국 몇 차례나 유찰이 됐고 거의 헐값으로 제가 또 낙찰받습니다. 당시 써 놓은 일기를 보면 제가 얼마나 떨었는지 느낄 수 있습니다. "나는 지료만 받고 싶었는데... 왜 이렇게 되는지 모르겠다.... 쫓아오면 어떡하지?" 라고 써 있었습니다. 운 좋게 고마우신 분들을 만나 일을 잘 처리되었습니다. 무슨일이든 막히면 나가서 방법을 구해야합니다. 집에만 있으면 안되고, 내 주위에서만 방법을 구하면 더더욱 안됩니다. 두드리면 문은 열리고 꼭 그 문이아니어도 다른 문으로도 들어갈 수 있다고 생각합니다.
다음 편 : 법정지상권_2
'재테크 | 부동산' 카테고리의 다른 글
경매 진행 절차 및 종류 (0) | 2023.01.31 |
---|---|
법정지상권_2 (0) | 2023.01.30 |
대지권 미등기 문제 사례 (1) | 2023.01.26 |
배당순위 오류 (0) | 2023.01.20 |
외국인 선순위 임차인 (0) | 2023.01.17 |