경매 진행 절차 및 종류

집 근처 매각 물건이 나와 산책 겸 한 번 둘러보기로 했다. 책에서 배운 대로 교통과 근처 학군을 살폈고, 관리사무실에 들러 관리비 납부 현황도 파악했다. 우편물을 확인해 보니 채무자 본인이 거주하는 듯했다. 첫 임장이니 여기까지 해야겠다 싶어 뒤돌아서는데 열린 창문 틈 사이로 부부 싸움하는 소리가 들려왔다. 화들짝 놀라 얼른 발을 놀려 집으로 돌아왔다.  

목차

물건 조사 시작  [2014.04.23]

 경매가 진행되는 법원에 참관을 갔다. tv에서 보던 법정이 그대로 있어 신기했다. 그  맞은편엔 당일 응찰하는 걸로 추측되는 사람들이 엄청 많이 와 있어 자리에 앉을 수 없었다. 무슨 빌라 몇 동이 통으로 나왔다는데 평소 한 건당 (낙찰자 발표 후 떨어진 사람들에게 입찰 보증금을 돌려주는 시간) 10분도 안 걸리고 전체 물건도 점심 전후로 마감되는 걸로 아는데 그날은 오전 10시경에 시작해서 저녁 9시에 끝났다. 아니 끝났다고 한다. 나는 너무 지쳐 중간에 법원 안 식당에 밥을 먹으러 갔는데 태어나 처음으로 그 큰 식당에서 음식이 떨어졌다며 메뉴 두 개만 판매하는 걸 봤다.  <이는 필자가 경매 투자를 처음 시작하며 네이버에 일기로 써 놓은 글입니다. 티스토리로 이사 중이라 내용의 시제가 맞지 않습니다. 지금의 경매 시장과 혼동하시면 안 됩니다.>

 

 

 

경매 진행 절차

경매 진행 절차

경매 용어 복습

•  임의경매

채권자는 채무자에게 돈을 빌려주고 담보로 저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기, 질권 등을 받는다. 만약 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 안 갚은 경우 부동산에 설정한 담보권을 인정하는 서류(근저당권 설정 계약서)를 가지고 법원에 가서 경매를 신청하면 법적 절차를 진행할 수 있다. 보통의 경우 은행이 대출해 주고 못 받을 시 담보 잡은 부동산을 경매로 넘기는 것이 임의 경매이다. 담보권에 문제가 있는 경우 낙찰 매수인의 소유권 취득이 무효될 수 있으므로 은행 문의하도록 한다.  

• 강제경매

저당권 설정을 하지 않고 돈을 빌려준 경우 돈을 돌려받기 위해 대여금 반환 청구 소송을 하게 된다. 소송에서 이기면 채권자는 채무자의 부동산을 강제로 처분해 달라며 법원에 판결정본을 제출한 후 경매 신청을 넣는데 이것이 강제 경매이다. 앞서 말했 듯 경매 신청 전 소송을 거쳐야 하므로 시간이 오래 걸린다는 단점이 있다. 현재 보증금을 돌려받지 못한 주택 전세세입자들의 강제경매신청이 급증하고 있다. 주의사항: 담보권에 문제가 발생해 있어도 낙찰 매수인의 소유권은 인정한다. 

 

* 깡통전세사기: 건축업자가 이른바 `바지 사장`에게 시세보다 높은 가격으로 빌라나 오피스텔을 분양해 명의를 넘기고 이 거짓 분양가를 기준으로 세입자를 받아 전세금을 받아 챙기는 수법이다. 전세 만기가 돌아오면 임차인들은 대부분 자금력이 없는 바지 사장에게서 전세금을 되돌려 받지 못하고 빌라를 경매에 넘기는데 대부분 전세금을 다 돌려받지는 못한다. 여기에 더 큰 문제는 임대차 만기가 되기도 전에 바지 사장이 종합부동산세 등의 세금을 체납해 집이 공매로 넘어가 버리는 경우이다. 배당의 일 순위는 세금이다.

 

• 이중경매

하나의 부동산에 두 개의 경매가 걸린 상황을 말한다. 이때 법원은 이중 경매 신청을 받고 다시 경매 절차의 1단계인 개시 결정을 하고 개시 결정한 집행 절차에 따라 경매를 진행한다. 만약 한쪽의 경매가 취소(취하)되거나 정지된 경우엔 법원은 인수대상 권리자의 우선권을 해하지 않는 한도 안에서 뒤의 강제 경매 개시 결정에 의하여 경매를 진행한다. 보통 해당 부동산에 경매를 먼저 신청한 채권자가 배당 순위를 보고 자신에게 돌아올 배당금액이 없을 때 취소(취하)하는 경우가 있다. 이러한 상황에 대비해 배당금액이 큰 선순위의 채권자가 바로 중복 신청을 하는 경우가 대부분이다. 

• 공동경매 

보통 투자 가치가 있으나 가격이 비싼 경우 마음이 맞는 사람끼리 돈을 모아 살 수 있어 상대적으로 저렴하게 부동산을 살 수 있다는 장점이 있다. 주의사항: 공동 경매를 진행한 사람 중 한 사람이라도 자기 대금을 내지 못하면 대금 전액을 내지 못하거나 한 사람이라도 매각 불허가 사유가 있으면 전원에 대해 매각 불허가 결정이 내려진다는 것을 주의해야 한다. 또 지금처럼 금리가 높아진 상황에서 이자를 공동 분담하는 상황이 도래하면 공동 경매의 일원 중 몇몇이 자신의 몫을 내지 못하는 경우가 발생하여 남은 인원의 부담이 가중되기도 한다.  

 

• 지분 경매 

하나의 부동산에 2인 이상이 일정한 비율로 나눠진 것을 지분이라고 합니다. 지분 경매는 이러한 지분을 가지고 경매하는 것을 말하는데 보통 낙찰을 받더라도 공유자와 합의 없이 부동산 전부를 처분할 수 없고 사용할 수도 없습니다. 그래서 낙찰가율이 다른 경매에 비해 상대적으로 낮다. (소송을 통한 사용료 요청 및 처분 요청을 할 수 있다.)

 

• 재경매

경매 낙찰자가 정해진 기간까지 잔금을 납부하지 않으면 다시 경매를 시작하게 되는데 이때 가격은 낙찰된 당시의 최저 매각가격으로 진행한다. 일반 경매 진행에서 최저 매각가격의 10%의 매수 보증금을 내는 반면 재경매의 경우는 20%의 보증금을 낸다는 것을 주의해야 합니다. 

 

• 변경

경매 진행 절차상 중요한 혹은 새로운 사항이 추가되거나 변동되어 경매 기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 담당 재판부가 직권으로 매각(경매) 기일을 변경하는 것이다. 채무자가 채무를 갚겠다는 노력이나 의사를 보이면 채권자가 경매 기일 연기 신청을 하여 법원에서 받아들일 수도 있다. 

 

• 가등기 

절차적으로 최종 등기를 할 수 있는 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 본등기를 위하여 그 순위를 보존하게 하려고 미리 해두는 행위이다. 원활하게 소유권 이전을 하기 위하여 등기 순위를 확보하는 제도로 가등기에 근거하여 본등기의 순위는 가등기의 순위로 올라가게 된다. 

 

• 가처분 

소유물 반환 청구권, 임차물 인도 청구권 등과 같이 특정물에 대한 각종 청구권을 가지는 채권자가 장차 집행 보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정할 필요가 있을 때 제삼자에게 양도 등의 처분을 금지하고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 처분이다. 

 

• 가압류

금전 채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제 집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 재산을 도피, 은닉하지 못하도록 묶어두는 보전 수단이다. 

 

• 공매

국세징수법에 의해서 국가 기관에 체납된 세금을 징수하기 위하여 한국 자산관리공사라는 공공기관에 의뢰하여 강제 매각하는 절차로 압류 재산 처분과 비업무용 부동산의 처분이 주가 되며 한국 자산 관리 공사가 밀린 세금을 대신 받아주는 대리인이 되어 대상 부동산을 처분하는 제도이다. 

 

• 일괄 매각

법원은 경매의 대상이 되는 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우 직권이나 이해관계인의 요구에 따라 일괄하여 매각하도록 결정할 수 있다. 

 

경매 정보 사이트

유료 경매 정보 사이트 모음이다. 선호도 위주 상위레벨 사이트이고 확인 시점은 22.12.31일이다. 

 

* 지지옥션 https://www.ggi.co.kr/

-경매 컨설팅하시는 분들이 가장 많이 선호함.

-오래된 사이트로 물건 관련 과거 낙찰 사례를 많이 보유하고 있음

-등기부등본을 경매 입찰 2일 전에 새로 올려 줌. 스마트폰 앱 있음.

-이용료: 전국 검색 1,147,000 /월 131000

 

* 옥션원(굿옥션) https://www.auction1.co.kr/help/pay_guide.php

- 홈페이지 깔끔. 젊은 세대들이 좋아함.  지지옥션과 모든 면이 비등함.

- 관심물건 설정 시 알림 설정.  경공매 특수물건선택가능. 일일무료체험가능

-이용료 : 전국검색 926,000 / 월 119,000

 

* 태인옥션:http://www.taein.co.kr/

-오래되고 투박한 느낌이나 1988년 시작한 오래된 정보사이트임. 평가는 지지옥션과 비슷함. 

-커뮤니티적 성격도 있고, 경매 칼럼 뉴스레터 동영상 애니메이션 기능 있음.

-이용료: 전국검색 740,000/ 월 69,000

 

*스피드옥션: https://www.speedauction.co.kr/

-올드한 느낌은 있었으나 내용 면에서는 지지옥션과 굿옥션에 뒤지지 않음. 가성비 굿.

-가격이 저렴하고 무료 동영상 강의 제공

-1년 단위 결제 시 경매책 1권 서비스

-이용료 : 전국 검색 650,000 /월 84,000

 

부동산 재테크에 도움 되는 사이트를 정리해 봤습니다. 

 

재테크 참고 사이트 

실거래가/아실: https://asil.kr/asil/index.jsp
공매/온비드 : https://www.onbid.co.kr/op/dsa/main/main.do

부동산정책 / 온 나라 : https://seereal.lh.or.kr/main.do 부동산정책> 정책자료실> 토지거래허가구역> 주택거래신고지역

주택임대사업 관련법/ 법제처:https://www.moleg.go.kr/index.es?sid=a1 법령검색란에 확인하고 싶은 법 내용 검색

토지이용규제확인서발급 및 지역행위제한 /토지이음 :https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

실시간 토지거래허가구역 확인 /온 나라 : https://seereal.lh.or.kr/main.do 부동산정책 관련 자료

한국토지주택공사/LH :https://www.xn--vf4b41gp9bm8g.kr/main.do 회원가입 후 분양 정보 메일로 받기 

국토교통부:http://www.molit.go.kr/portal.do

경제/국제금융센터: https://www.kcif.or.kr/main.do

빈집/공가랑: https://gongga.lx.or.kr/portal/

kb : https://kbland.kr/