대지권 미등기 문제 사례

큰 수익을 안겨 주는 `대지권 미등기에 대해 소개합니다. 아무나 접근할 수 없는 분야지만 분명 누군가는 쉽게 수익을 창출하는 분야이기도 합니다. 필자가 해당 권리를 이용해 투자했던 경험은 아래에 소개한 딱 한 번의 경우입니다. 10년 경력에 조금 창피하지만 글로 옮기지 못한 맘 고생이 있어 그 후에는 다른 종목으로 속칭 갈아탔었습니다. 여러분은 제 경험을 기반으로 큰 성공 얻으시기 바랍니다. 사례의 이해를 돕기 위해 그 의미부터 읽어주시기 바랍니다.  

목차

    

대지권 미등기 의미

아파트는 전유 부분(가구별 아파트), 공용 부분(복도, 주차장 등 부속물) 그리고 대지 지분으로 이루어져 있습니다. 대부분의 아파트 등기라 함은  위의 3가지를 모두 포함하고 있으나 일부 아파트의 경우 전유 부분과 공용 부분의 대해서 등기가 되어 있는 반면 대지권은 등기내용에서 빠진 경우가 있습니다.

일반적 사례

아파트의 대지 사용권은 특별히 분리 처분이 가능하다는 규약이나 공증 증서가 없는 이상 전유 부분과 하나로 보고 있기 때문에 건물 경매로 넘어갔다함은 그 대지 사용권에도 함께 경매 시장에 나왔음을 의미한다 법에선 판결을 내린 바 있습니다. 이와 같은 대지권 미등기 아파트의 사례는 보통 신도시의 대규모 신축 아파트 분양에 있어 주택 단지의 필지 자체가 대규모인 이유로 토지 구획 사업 대상이었던 때에 분양받은 사람들에게 대지 소유권을 이전 못해준 경우가 대부분입니다. 즉 절차 미비로 대지권 등기를 행하지 못했을 뿐 그 사이 경매로 나온 아파트는 `대지권 미등기`라 해도 실제 대지권이 `경매 대상에 포함되어 나오는 경우`이며 소유권은 낙찰과 동시에 받을 수 있습니다. 

 

예외적 사례 

  A. 건물은 등기가 있지만 건물이 소재한 대지에 대해선 아예 등기가 없는 경우가 있습니다. 예를 들면 사유지상에 국가. 공공단체 등이 건축한 시영아파트가 그렇습니다. 이런 경우는 국가가 개인 땅을 빌려 그 위에 영세 서민의 주거를 위해 지은 아파트이므로 대지권이 존재할 수 없는 상황이며 만일 경매에서 이런 아파트가 일반의 `대지 소유권 미등기`사례와 혼재되어 나온다면 초보 입찰자들은 큰 혼란을 겪을 수도 있습니다. (토지 소유 불가 물건) 

 

  B. 최근 재개발 다세대 주택 물건 중 이와 비슷한 경우로 발생했습니다.  서울 모 지역 2층 다세대 주택을 낙찰받은 C는 당시 인근 시세 대비 1/3도 안 되는 대지권 미등기 물건을 낙찰받습니다. 하지만 C는 크게 낙담하며 잔금 납부를 포기합니다. 당시 이 지역은 서울도시개발공사가 짓는 이주용 아파트가 건설될 재개발 지역으로 C는 추후 아파트 입주권을 받을 수 있다는 생각에 응찰가 마저 높여 낙찰받았던 물건입니다. 하지만 추후 지역 구청 도시계획과에 알아본 결과 그곳은 이미 `도시 시설 계획상 공원으로 용도가 확정된 곳`으로 최근 소유권 취득자에겐 아파트 입주권을 제공하지 않고 있었습니다.( 이러한 내용은 토지이용계획원에 나와 있습니다.) 그럼 도대체 아파트 입주권은 누가 가져가는 걸까요? 바로 도시기관시설 지구 확정 전 소유권을 가지고 있던 전소유자였습니다. 그야말로 전소유자가 먹고 버린 껍질을 들고 좋아라 했던 C는 때마침 몫돈이 필요하게 됐고 현금 청산 대상자의 길이 아닌 입찰 보증금의 방법을 선택합니다.  

 

필자 사례

필자가 거주하는 인근에 대한 주택공사가 아파트 신축하며 단지 내 복합 상가를 건축 분양했었습니다. 전 소유자 K는 당시 여유자금으로 신축한 상가 점포 두 채 분양받았고, 이 상가 점포에 대한 소유권 이전 등기는 상가 완공 다음해 바로 이루어졌습니다. 당시 건물이 위치한 대지는 지적 공부 정리가 되지 않아, K가 분양받은 점포 역시 대지권 지분에 대한 소 등기를 못 올린 상태였습니다. 1년 후 다른 곳에 자금이 필요했던 K는 이 상가 점포를 담보로 **은행에 근저당권을 설정해 주며 필요자금을 대출받았습니다. 그리고 한동안 해외에서 사업을 진행했던 K는 다른 점포 분양자들이 모두 대지권 등기를 마친 것을 인지하지 못하고 자신의 점포를 대지권 미등기 상태로 유지했습니다. 그리고 다시 몇 년 후 건강이 악화된 K는 귀국과 동시에 사업이 부도나 버리는데 **은행은 건물에 설정한 근저당권을 실행하여 임의 경매를 진행합니다.

 

문제는 여기서 발생합니다. 바로 집행 법원은 K가 주택공사에 분양대금을 모두 완납한 사실 확인됐고, **은행 측에 작성한 각서의 존재와 해당 상가 점포에 대지권 분리 처분을 가능케 하는  규약이 존재하지 않음을 확인했음에도 불구하고 최저 입찰가격에는 대지권 부분이 미반영된 채 상가 점포만 경매로 나온겁니다.  2회 유찰 후 낙찰받은 필자는 바로 대한 주택공사에 해당 점포에 대한 대지권 지분 소유권 이전 등기 요청을 합니다. 바로 거부당했습니다. 사실 여기서부터는 그냥 전문가의 도움을 받았어야 했는데 초창기라 혼자 해보겠다 용을 쓰다 맘고생을  좀 했습니다. 아무튼 법무 대리인을 통해 주택공사를 상대로 대지권 경정 등기 절차를 이행해 달라는 소송 법원에 제기했고 결과는 무사히 제 명의로 대지 지분을 (경정) 등기를 올릴 수 있었습니다. 

 

마치며 

경매 물건으로 대지권 미등기가 된 상가나 아파트등이 나올 땐 거의 대부분은 위험이 없습니다. 하지만 대지권 분리 처분이 가능하도록 되어 있는 규약이 걸린 물건이 분명 존재하므로 한 번쯤은 들여다보는 습관이 필요합니다. 입찰기일공고와 입찰 물건 명세서상의 기록을 잘 확인하시기 바랍니다.