배당순위 오류

입찰 전 배당 순위 오류 분석하여 낙찰 후 적게는 몇 백에서 몇 천을 인수한 적 있습니다. 지금 와서 다시 공부하다 보니 그때 왜 차분히 공부 못하고 무식하게 나섰는지 순간 순간 소름이 돋을 지경입니다. 다음은 제가 실수했던 내용과 관련법들입니다.    

목차

1.대항력과 우선 변제권 구분 못하는 임차인

보증금 전액을 법원에서 받을 걸로 예상한 임차인은 우선 변제권을 선택했으나 순위 배당에 의해 전액 배당받지 못하는 경우가 있습니다. 이때는 보증금 전액을 낙찰자에게 요구하며 거주할 수 있습니다. 낙찰자로서 주의할 사항은 확정 일자 임차 보증금은 소액 임차보증금과는 달리 보증 금액 상한 제한이 없다는 겁니다. 이 말은 소액 임차인은 주택가의 1/2의 범위에서만 우선 변제를 받지만 확정일자를 받은 임차인은 그러한 금액 제한이 없다는 것입니다.( 변제할 임차인의 보증금이 건물가를 넘어설 수 있습니다.)

2.선순위 임차인도 배당 3순위 될 수 있다

배당 순위에 있어 경쟁자가 선순위 소액임차인의 소액 보증금, 근로 기준법에 의한 임금채권, 국세 및 지방세 중 당해세 등에 해당할 때는 선순위 임차인의 권리는 우선 보장받지 못합니다. 다만, 당해세 이외의 국세 및 지방세, 전세권, 저당권, 담보가등기 등의 담보 물권등과는 동 순위이므로 이들 채권 간의 우열 기준은 법정 기일(국세 및 지방세), 등기 설정일 (전세권. 저당권. 담보가등기), 대항력 취득일 (임차권) 등의 선후에 따라 순위가 정해집니다.--> 문제는 동순위 기준을 알고 모르고의 문제가 아니라 입찰 전 정확한 세금 내역을 파악하기 힘들다는 겁니다. 채무자 사업지와 실거주지가 다른 경우는 더욱 그러했습니다.

3.확정일자와 저당권 설정일이 같을 땐

채권액에 비례해서 안분배당을 받습니다. 확정일자 임차권은 부동산 담보권과 유사한 권리로 저당권과 동일한 권리로 취급됩니다. 그러나 여기서 주의할 사항은 임차인의 전입신고와 확정일자 그리고 저당권 설정일이 같은 날이면 저당권자가 임차권자보다 배당순위가 앞서게 됨을 주의해야 합니다. 그 이유는 전입신고에 따른 대항력은 그다음 날부터 발생하는데 이 확정일자를 전입신고와 동일 날에 부여받았다 하더라도 확정일자에 따른 우선 변제 효력은 대항력의 효력 발생 이후이기 때문입니다. 이 점을 노린 사기가 자주 일어나고 있습니다. 계약금을 받고 당일 근저당을 잡아 버릴 수 있으니 계약 시 특약을 계약서에 꼭 기재하시기 바랍니다.  

 

 

 

 

 

4. 개념 복습 하기

◎ 물권 : 해당 물건을 사용. 수익. 처분할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들면 영식이는 자신이 소유한 아파트에 대해 매매. 담보. 임대등 어떠한 형태로든 사용 가능합니다. 물론 은행에 담보로 잡고 크게 대출도 받을 수 있습니다. 만약 영식이가 A은행에 해당 아파트를 근저당 잡고 대출을 썼다면 은행은 영식의 아파트에 대해 저당권이라는 물권을 가지게 됩니다. 영식이 대출을 갚지 않을 시 경매에 붙일 수 있는 권리 즉, 타인에게 허락을 구하지 않고 마음대로 할 수 있는 권리인 물권을 가진 겁니다. > 계약을 맺은 당사자 외 다른 사람에게도 권리를 주장할 수 있는 막강한 권리이며 여기에는 전세권, 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 유치권. 질권. 저당권이 있습니다.

 

◎ 채권: 채무자에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해 영식의 아파트에 임차인으로 있는 미영이 임대인 영식에게 계약 기간 동안 부동산에 거주를 요구 할 수 있는 권리가 있다. 법적 용어로 대인적, 상대적인 권리라고 하는데 이는 계약 관련자 영식 이외에는 누구에게도 (요구) 권리를 주장할 수 없습니다.  말 그대로 임차권이 그러합니다. 

 

◎ 저당권: 담보를 받고 돈을 빌려 줌에 있어 담보 물건에 대해 그만큼에 권리를 가지는 것을 말합니다. 보통 저당권은 발생 시점에 정해진 액수만큼만 담보로 인정합니다.  문제는 이 거래 기간이 길어지면서 중간에 채권액이 바뀌는 상황이 발생합니다. 예를 들면 채무자가 중간에 금액을 일정금액 상환하여 전체 채권액이 바뀐다거나, 대출 이자를 연체해  전체 채권액이 증가되는 경우가 그러합니다. 이러한 부작용을 해결하려 만든 것이 근저당권입니다. 

 

상황 : 흥부는 형님 놀부의 부탁으로 가지고 있던 2억 원을 빌려줍니다. 놀부는 이미 10억 빌딩도 보유하고 있던 자산가이니 2억쯤은 금방 보상받을 거라 생각했고 차용증 한 장만 받고 바로 빌려준 겁니다. 하지만 놀부의 사업은 몇 달 후 부도가 나버리고 놀부는 어디론가 잠적해 버렸습니다. 흥부는 부랴부랴 놀부의 10억 빌딩에 가압류를 한 후 지급 명령, 소송등의 지난한 과정을 거쳐 집행 권원을 확보하고 `강제 경매`를 신청합니다. 하지만 그동안 놀부가 급전을 빌렸던 저축은행과 제2 금융권들이 무수한 근저당을 미리 설정한 뒤였고 `물권 우선주의` 에 의해 흥부 이전의 근저당권자 와 저당권자가 낙찰대금을 우선 배당받아 가버렸습니다. 결국 흥부는 2억 중 한 푼도 배당받지 못하고 맙니다.  

 

◎ 근저당권: 미래 발생할 수 있는 채권까지 담보로 설정하는 권리이다. (채권최고액 ~130% 설정)(등기부등부 열람 가능)

상황 b: 영식도 형님 영남에게 2억을 빌려달라는 제의를 받았습니다. 친구 흥부의 상황을 이미 알고 있던 영식은 채권 최고액 120% 설정해  2억 4천을 받기로 하고 형 영남이 가진 10억 빌딩에 근저당권 설정을 했습니다. 안타깝게도 형 영남의 회사도 부도가 나버렸습니다. 기존 20억 건물에 대해 영식은 바로 다음날 임의 경매를 신청했습니다. 영식이 등기부 등본을 확인했을 땐 영식 앞에는  00 은행과 **은행의 선순위 근저당이 있었고 그 외의 가압류도 존재했습니다. 하지만 다행히 낙찰 후 세 번째 근저당권자인 영식은 후순위 가압류, 저당권에 우선하여 세 번째로 2억과 4천을 모두 회수할 수 있었습니다. 물권(근저당권)은 다른 절차 필요 없이 바로 임의 경매를 신청할 수 있습니다. 

 

◎ 안분배당 : 채권은 순위에 관계없이 각 채권 금액의 비율에 따라 배당을 받게 되는데 이를 안분 배당이라고 합니다. 원칙에 따라 후순위의 모든 물권 및 채권은 채권 금액 비율에 따라 배당받게 됩니다. 물권과는 다르게 우선 변제권이 없기 때문입니다.

 

◎ 흡수배당: 물권은 우선 변제권이 있기 때문에 후순위 다른 채권보다 우선하여 배당 받게 되는데 이를 흡수 배당이라 합니다. 

 

◎ 대항력 : 임차한 주택이 경매로 넘어가 소유자가 변경되어도 계약한 임차기간 동안 전입신고 상태에서 점유를 하고 있으면 계약 임차기간은 물론 보증금까지 보장받을 수 있는 대항력을 갖춘 겁니다. 임차인은 법원에 배당요구를 할 수도 있고, 낙찰자에게 보증금을 요청할 수도 있습니다.  

 

◎ 우선변제권: 일반 혹은 후순위 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 절대 모든 채권에 우선한다는 뜻은 아닙니다.  [근저당권, 전세권이 있고, 물권은 아니지만 물권처럼 우선 변제권이 인정되는 임차권도 있습니다.]

 

◎ 당해세: 매각이 되는 부동산에 부과되는 세금으로 국세와 지방세 및 가산금 등을 의미합니다. 당해세가 다른 근저당권과 보증금보다 선순위 배당임을 알고 있어야 합니다.

 

5. 마치며

어린 나이에 경매를 시작한 저는 당시 학원비가 아까워 단독으로 입찰하다 목돈을 잃은 적이 꽤 있습니다. 정말 피가 바짝바짝 마르는 느낌이 무엇인지 절절하게 느꼈지요. 부디 여러분은 너무 성급한 도전마시고 천천히 꼼꼼하게 시작하시길 바랍니다.