가등기와 대위 변제권

최근 경매의 일반화로 적지 않은 사람들이 무턱대로 물건을 낙찰 받고 있습니다. 입찰 보증금을 날리거나 소유권을 뺏길 수도 있는 위험을 줄이기 위해 경매시 주의 사항을 차근차근 정리 숙지해봅니다.

 

소유권 이전 청구 보전 가등기

가등기란 본등기. 종국의 등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종이다. 청구권 보전 가등기(의도적인 매수, 소유권 이전등기를 늦춰야하는 경우)와 담보가등기(돈을 빌려주고 담보를 잡기 위한 등기)가 있다. 

효력 

청구권 보전의 효력 가등기는 물권 또는 부동산 임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능하다. 

순위 보전의 효력 

가등기는 본등기 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 이뤄진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급 적용되어 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간 처분들은 실효된다. 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위 보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다.

가등기 신청 가능자

-등기의무자 :가등기 설정자;소유주,

-등기권리자: 가등기권자가

이 두 개체가 신청할 수 있다. 가등기 권리자는 등기가 공동 신청주의임에도 단독 가등기를 신청 할 수 있는데, 가등기 의무자의 승낙이 있는 경우와 가등기를 명하는 병원의 가처분 명령이 있을 경우이다.

 

<<예시>> 

1.`철석희`는 20년 1월 1일 개인 사정으로 동생 `철부지`이름으로  집을 한 채 샀다. 등기상 소유주는 동생 `철부지`로 올라갔고, 혹시 모를 상황을 대비해  철석희는 소유권이전가등기를 20년 1월1일 같은날 등기에 올렸다. 2년후 사업이 어려워진 동생 `철부지`의 모든 재산에 가압류와 가처분 그리고 국가 세금 압류까지 붙어버렸다. 철석희는 22년 1월 1일 소유권이전 본등기한다. 여기서 철석희의 본등기 날짜는 22년1월1일이지만 20년1월1일 가등기 등재날에 소유권이 이전 된것으로 소급 효력이 발생함을 유의해야한다. 다시 말해  가등기 날짜20년1월1일 이후 등재된 모든 권리관계는 소멸되어 등기부 등본엔 최종적으로 소유자 철석희만 남게된다. --->소유권 보전가등기의 본등기 과정

 

 

2.김영식은 A에게 돈을 빌려주고 약속날짜까지 돈을  갚지 못하면  A의 아파트 소유권을 넘겨 받기로 약속했다. 이에 담보 증명을 남기기 위해  A의 아파트에 가등기를 등재한다. --->담보가등기 

 

경매에서 담보가등기(권자)는 배당요구를 하여 배당을 받을 수 있고, 강제 경매를 청구할 수 있고(경매 청구권), 강제 경매 등이 앞서 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기 채권을 우선 변제 받을 권리(우선변제권)가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다. 담보가등기는 저당권이라 보아도 무방하다. 경매 입찰자는 등기부등본에 가등기가 확인되면 이러한 담보가등기인지를 확인해여 입찰해야 한다. 담보가등기가 아닐 경우 10년 경과 여부 (예약 매매에 의한 가등기 여부)를 확인하여 입찰 하도록 한다. 

 

3.홍길동은 21.1.1일 서울에 작은 집을 마련했다. 사정상 매매대금을 전부를 지불하였으나 홍길동 개인 사정으로 소유권 이전 등기를 하지 못했고 매도인이 혹여 제3자에게 또 다시 매도 (이중매매) 할 수 있다는 생각에 홍길동은 소유권이전 청구권 보전 가등기를 바로 등재했다.--->매매 예약을 이유로 한 가등기

 

매매예약완결권은 10년의 제척기간이 있다. 이를 이유로 가등기를 올렸다 하다라도 이를 무한정 인정하는 것은 아니고, 반드시 10년 기간 동안 가등기에 따른 본등기 절차 이행을 청구해야 한다. 판례에 의하면 매매예약완결권은 형성권(권리자의 일방적 의사 표시에 의해 법적 효과가 일어나는 권리)으로 당사자 사이에 행사 기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 행사하여야 하기 때문이다. 만약 어떤 원인에서든 10년 기간이 경과하였다면 가등기 효력이 소멸된 것으로 보며, 이후에는 오히려 채무자측에서 가등기말소 청구를 할 수 있게 된다. 여기서 주의할 사항은 매매계약가등기(소멸시효)는 중간에 정지 혹은 중단되었을수도 있어 계산상 소멸시효 10년만 확인하면 안되며 가등기권자가 경매 목적물을 점유하고 있다면 등기 청구권의 소멸시효는 중단된다.  이런 경우 선순위 가등기는 낙찰 매수인이 인수해야 한다. 

 

 

가등기 근저당 설정이 되어 있으면 원인무효소송이 참 어렵다. 가등기 설정 원인이 무표라는 점을 입증하여 판결문을 받으면 그걸로 등기말소를 청구할 수 있다는 것이다. 이때 매매 예약이 10년이 지난 상태라면 가등기 원인의 무효와 제척기간 10년이 지났음을 함께 입증하여 승소판결을 받아낼 수 있다. (매매예약완결권이 제척기간인 10년을 도과하여 원인무효이므로 가등기를 말소해달라는 취지로 소송을 제기하면 된다.)

제척기간이란 일정 기간 안에 행사하지 않으면 해당 권리가 소멸된다는 점에서는 소멸 시효와 비슷한 개념이다. 그러나 제척 기간은 소멸시효와는 달리 정지나 중단이 없고 소송에서 그 이익을 인정할 필요가 없습니다.

 

대위 변제권 

채무자가 아닌 제3자 또는 공동채무자등이 채무자 대신 채무를 변제하고 구상권을 취득함으로써 채권자의 채권이 그 사람에게로 넘어가는 것을 말한다.

 

TIP. 가족이나 제 3자가 자신의 채무를 대위 변제해주게 되면 이와 관련된 내용 (채무 변제 능력이 없는 사람:`대위변제`란 마킹)이 금융 기록에 남아 추후 대출이 어려울 수 있다. 물론 고소득 직종자가 되면 기록과 상관없이 대출을 받을 수도 있다. 

 

2020.5.5 철부지(동생) 가등기 의무자(소유자)

2020.5.6  ** 은행 근저당권

2020.5.7 철석희(형 )가등기 권리자

 

여기서 보통은 경매 입찰 준비자는 은행 근저당이 말소기준 권리가 되는 것을 알기에 대부분 편한 마음으로 입찰에 응하게 된다. 하지만 그 권리가 가등기 일 땐 필히 주의해야한다. 실제로 가등기권자 은행을 찾아가 채무자의 빛을 대신 갚고 (근저당 말소 후) 스스로 1순위 말소기준 권리를 가지는 경우가 많다. 만약 이를 살피지 못한 낙찰자가 소유권 이전 등기까지 해버린다면 예시 1번에서 언급했듯 가등기에서 본등기로 전환 됨과 동시에 그 이하 권리들(낙찰자의 소유권이전등기)까지 모두 말소되고 만다. 경매에 있어 가등기는 매우 신경을 써야하는 항목이며 목표하는 물건이 이러한 상황이라면 앞선 근저당의 채무가 변제 정도인지 은행에 정확히 확인해야 한다.    

 

 필자는 재테크하는 일반인으로 나눔의 목적으로 글을 올리고 있습니다.

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