경매 낙찰 후 지출되는 경비 중 나중에 공제 받을 수 있는 품목이 있습니다. 양도세 계산 시 필요경비로 인정받을 수 있는 항목이 무엇인지 참고하셔서 수익율 높이시기 바랍니다.
| 1. 취득가액 - 자산의 취득에 들어간 실지거래가액 (원칙) - 취득 당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정한 것 - 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송 비용. 화해비용 등의 금액 - 양도 자산의 용도 변경. 개량 또는 이용 편의를 위하여 지출한 비용 - 개발이익 환수에 관한 법률에 다른 개발 부담금 등 3. 양도비 등으로 대통령령으로 정한 것 - 인지대, 공증비용, 소개비 등 |
예시 물건
본 물건은 23년 1월 25일 대구 본원에서 진행된다. 다음 내용은 물건에 대한 개인적 풀이이며 실제 입찰 하실 분들은 좀 더 정확한 임장을 기반으로 입찰가를 책정하시길 권한다. 참고로 대구경매는 1회 유찰에 30%씩 떨어진다.
감정평가사는 임차내역에 별다른 특이 사항을 기재하지 않았다. 채무자 본인이 거주한 것으로 보이며, 임차인 등록이 없다. 특이 사항을 굳이 꼽아보라면 중복사건으로 기록되었다는 점이다. (채권자 a가 경매 신청을 먼저 해 놓은 상태에서 채권자 b가 배당을 얼마 받지 못하는 채권자 a가 경매를 취소할까 싶어 재차 경매를 신청하는 경우가 대부분이다). 역시 아래 등기부등본 요약본에 금융사가 나란히 경매 신청을 한 것으로 보아 아마도 우리가 알고 있는 중복 경매의 개념을 벗어나지 않았다.
예상 낙찰가
인근매각통계를 보면 최근 3개월 이내 24건이 거래되었고, 평균 2억 초반대에 낙찰이 되었다. 감정 평가 시점 21. 11. 15를 보니 등재된 감정 평가 금액 37600이 바로 이해됐다. 입찰 준비자도 적정가를 지켜보고 있을 것이라 예상된다. 물건의 서류 사항은 깨끗해 보였다. 채권 금액으로 볼 때 취소나 변경 뜰 일도 없어 보인다.
부동산 임장
입찰일이 많이 남아서인지 사건 조회수가 매우 낮았다. 그래서 나도 다시 한번 물건의 단점들을 굳이 굳이 나열해 보았다. . 첫째 대단지 처럼 보이지만 사실 오직 너와 나동이고, 아파트 자체도 97년 아파트이다. 하지만 수성구 물건만 목표하는 게 아니라면, 대구에서 중구, 북구도 꽤 괜찮은 지역이라 생각한다. 두 번째 단점은 언뜻 보아 초품아처럼 보이지만 건널목이 보인다. 그리고 마지막으로 대구 자체가 현재 전세가가 하락하는 시기로서 매매가의 동반 하락이 한동안 지속될 것 같다는 것이다.
입찰가 써보기
해당동 비교 매물이 없어 101동의 더 작은 평수와 더 큰 평수로 가격을 확인해 봤다.
경매 물건이 뜨면 보통 인근 부동산은 관련 물건들을 잠시 내린다. 이때는 KB. 아실에서 실거래가를 확인하는 것도 좋다.
마치며
현재는 월세만 있는 물건이지만 분명한 건 현재의 입찰가 수준이 10년 전 가격이라는 거다. 예비 낙찰자도 이를 고려하고 이 낙찰받을 것이다. 현실적 입찰가는 많이 써도 2억 초반대가 적정할 듯한데 올라온 매매가를 보니 아직 상황 파악 안 되신 분들도 꽤 있는 듯하다.
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