유치권 종류 및 성립요건

유치권이란 남의 물건 (증권)을 차지한 자가 그 물건(증권)에 관해 생긴 채권이 상환 받아야 할 시기가 도래한 경우 변제 받을 때까지 그 물건(증권)을 점유할 권리를 말합니다. 만약 그 점유가 불법이라면 유치권 성립이 되지 않으니 입찰을 준비하실 분은 증명 자료를 준비하고 입찰하시면 됩니다. 이쪽 분야엔 이미 많은 전문가가 있어 도움도 받을 수 있습니다.

 

유치권의 예시 상황

건설사 (건축업자)의 공사비

건설회사 A는 공사비 50억 중 미지급된 20억을 받기 위해 낙찰자를 기다리고 있다. 입찰가 100억으로 시작한 물건은 두 번의 유찰 후 49억에 최고 매수가가 나왔다. 여기서 민법은 건설사 A에게 `부동산 점유 인도 거부`권한을 주는데 이를 유치권이라 한다. 꼭 건축물에 한해 발생하는 것은 아니며 임야 토목공사 후 (실질적인 경제적 이득을 발생시킨 후) 받지 못한 공사비에 대해 유치권 행사 할 수 있다.  (조건에 부합되면 낙찰자가 인수해야 한다)

임차인의 필요비 및 유익비 

a. 필요비 : 임대 중 존재했던 시설이 부실하여 원래 상태로 복구시켰을 때의 비용

임차인 영식은 보즘금 1억, 임대료 100만 원으로 5년 계약을 하고 장사 중이다. 영식은 식당 주방 뒷 벽이 부식하여 무너지고 있는 것을 발견하고 임대인에게 연락했지만 연결이 안 됐다. 영식은 우선 자비 500만 원을 들여 수리 복구했다. > 필요비에 해당 (최소 비용의 원칙에 입각한 원상 복구 비용이 발생했을 시 인정한다.)주의: 복구의 범위가 파손 최소 부위가 아닌 불편 외 부분까지 수리하였다면 이는 필요비라 주장할 수 없다.  예로써, 보일러 고장으로 임차인이 보일러 부품(전기. 수도 정도)을 교체한 것은 필요비로 인정되나 이유 없이 전체 보일러를 교체했다거나 평소 맘에 들지 않던 도색을 한 경우에는 유치권 성립이 되지 않는다. 

 

b. 유익비 : 임대인에게 실질적인 경제적 객관적 가치를 제공함 (무-> 유)  

영수는 보증금 2억 임대료 1000만 원을 내고 태권도 학원을 경영했다. 도장이 5층인 이유로 원생들이 매일 등하원이 불편하여 자비 1억을 들여 엘리베이터를 설치했다. 민법에선 이 경우 임대인이 만기에 임차인 영수에게 1억 비용을 지급하라 판례를 남기고 있다. 하지만 계약 당시 당사자간의 특약을 걸어 임차 기간 동안 시설물 설치에 대한 비용을 추후 청구하지 않겠다 내용을 남겼다면 이는 법에 우선하여 효력을 가진다. :필요비 유익비는 법적으로 낙찰자가 인수하는 걸로 되어 있다. 시설비. 보증금. 권리금은 아님.

 

*임의규정법규
당사자가 법의 규정과 다른 의사를 가지고 있을 때에는 법의 규정이 적용되지 않고 당사자의 의사에 따르게 된다 (법 < 양자 간 합의 우선)

*강행 규정법규 
당사자간의 합의가 있었다고는 하나 그것이  반사회질서에 의한 행위 (인신매매에 의한 금전계약, 도박 및 첩 계약 등) 일 경우 그 사이에 발생하는 모든 청구 및 소송은 효력이 없다. 

필요비 & 유익비 & 공사비 구분

a. 임대한 식당 비 포장 도로로 인해 손님들의 주차가 불편하자 영식은 바로 도로를 새로 깔았다-> 유익비
b. 겨울철 방한 목적으로 이중창을 교체 설치했다. -> 유익비
c. 원장실이 필요하여 계약 후 룸 하나를 따로 만들었다 -> 유익비
d. 보증금 1억과 권리금 1억을 내고 들어와 장사하던 임차인이 낙찰자에게 유치권을 주장한다. -> 유치권 성립 안됨
: 권리금 개념 자체가 임대인에게 경제적 이득을 주는 행위가 아니기 때문이며, 보증금 역시 말소기준권리 후행 사항이므로 낙찰자가 보통은 인수할 이유가 없다.  

e. 거실 앞 낡은 베란다를 확장 공사하여 사용 중이던 임대인이 낙찰자에게 유치권을 행사한다. -> 유치권 아님.
경제적인 가치를 발생시킨 것이 아니기 때문이다. 
f. 유명 조각가가 내 건물에 임차하던 중 대리석 벽에 조각을 했고 한 점당 5천에 매매되고 있다. ->유치권성립 안됨.
g. 조경수, 조경석, 조경물에 대한 유치권을 주장하다. 나무는 땅의 부합물이다. 입목 등기는 이론일 뿐.> 유치권 아님
h. 소유자(혹은 임차인)가 점유하고 건설업자가 유치권을 주장했다. -> 점유가 없으므로 유치권 조건 아님.
:유치권자의 공사대금 유치권이 실존할 수는 있으나 현재 건축물에 소유자가 살고 있으므로 유치권 성립 안됨
:소유자를 쫓아낸 상태에서 스스로 점유하고 대치된 상태(유치권 주장 상태) 여야 함. 완벽한 점유는 사실 현실적으로 어렵다. 경매 기간 동안의 경제적 손실 (인건비, 인력유지비가)이 크기 때문이다. 

유치권의 성립 조건

견련관계 성립

실제 관련 대상에만 그 권한을 행사할 수 있다. ex) 치마를 세탁소에 맡기고 비용 지불을 못해 세탁소 사장은 세탁된 치마를 돌려주지 않는 것은 마땅한 유치권이다. 하나 비용이 납부된 이전의 세탁 바지까지 반환을 거부하는 것은 유치권 해당되지 않는다.  주의 : 공실 상황을 보통은 유치권이 성립되지 않는다 생각할 수도 있으나 눈에 띄는 자물쇠등 확실한 폐쇄로 대상물의 상태(상황)를 분명히 확인할 수 없는 상황이면 간접점유로 인정하는 경우도 있으므로 주의한다.  

채권 도래기임

아직 도래하지도 않았는데 미리 와서 점유하고 있는 상황은 유치권 행사로 볼 수 없다. 

유치권 포기 각서가 없음

보통 건축주가 공사 도급 계약을 하며 건축주에게 요구하기도 하지만 공사 대금을 대출하는 금융기관에서 대출을 받아 공사하는 경우 추후 대출 채권 확보를 위해 공사 대금에 대한 포기 각서를 미리 받고 대출을 진행하는 경우가 있다. 대출 당시 이것이 작성되어 있다면 유치권은 성립될 수 없다. 또한 (원청) 공사업체에서 유치권 포기 각서를 작성했다면 하청에서 관련 공사대금을 미수하여도 이를 이용해 유치권을 행사할 수 없다. 주의 : 공사 업자가 공사대금을 받기 위해 유치권을 행사할 때는 경매개시결정 기입등기가 되기 전에  공사 목적물에 상주(점유) 해야 한다.

 

필자는 개인적으로 경매의 고수는 존재하지 않는다 생각한다. 말 그대로 `한끗 차이`이다. 하지만 그 한 끗은 연륜 즉 시간이 필요하다. 한 경매 고수가 남긴 말이 기억에 남아 이를 끝으로 포스팅을 마친다. "경매 경험이 많다는 건 그저 다음 경매 진행에 좀 더 용기를 가질 수 있다는 뜻이다." 나는 이렇게 솔직할 수 있는 사람이 고수라 생각한다.  

성공 투자하시기 바랍니다.