부동산 신탁 전세 사기

부동산 사기 관련 뉴스가  연일 매스컴을 도배하고 있다. 요즘 사람들이 보통 사람들이 아닌데 그 나름들의 방책을 넘어 사기를 당하는 것을 보니 너무 어이가 없고 안타깝다. 이렇게 되면 내년 쯤에는 이 물건들이 다 경매로 나온다는 말이고, 젊은이들은 쫓겨난다는 뜻이다. 23.4월 법 개정이 어찌 될지 (기존에 경매 배당 순위에서 가장 일순위였던 국가 세금을 선순위 임차인 순위 다음으로 정정할 것인지에 대한 논의) 역시 관심을 끌고 있는 사항이다. 아래 내용에서 다시 언급하게지만 여차하면 임차인들도 응찰 해 물건을 낙찰 받아야 한다. 낙찰 받은 임차인의 보증금은 잔금 납부에 있어 상계 처리되니 집은 가질 수 있는 확율은 있는것이다.       

 

임대차 계약 전 확인 사항

사기를 피할 수 있는 방법은 사실 미리 그것을 알아채는 방법뿐이다. 임대차 계약 전 직접 등기부 등본 (소유권에 관항 사항)을 출력해서 확인해도 좋다. 아래 그림에서 보여지 듯 당신 앞에 서 있는 그 건물주는 이미 임대 권리를 상실한 사람일 수도 있기 때문이다. 그들 입에서 `신탁`이라는 단어가 들리면  등기본 등본을 확인하여 우선 `** 신탁 주식회사`명이 쓰여 있는지 확인하도록 한다. (자신 없으면 그냥 계약하지 말고 다른 물건을 찾아라.) 그리고 집주인이나 공인 중개사에게 신탁 계약(서)을 보여 달라고 해야 하는데 이것이 안 되면 직접 신탁사를 찾아가 신탁 원부를 확인해야 한다. 원부엔 계약 내용 (임대 권한이 누구에게 있는지)이 명확히 기재되어 있다. "본 신탁 계약의 체결에도 불구하고 신탁자(위탁자)는 본건 부동산을 임대할 권한이 있음."라고 기록되어 있다면 신탁법 제10조에  근거해 신탁자(눈앞의 집주인이)가 임대를 놓을 수도 있다. 

신탁법 제10조 (신탁 부동산의 관리 등) 2번 위탁자(집주인)는 수익자 및 수탁자(신탁사)의 사전 동의를 얻어 자신의 책임과 부담으로 신탁 부동산에 관한 임대차 계약의 체결, 임대차 보증금의 수령 운용 관리 및 그에 따른 수익을 취득할 수 있다. 다만 위탁자가 신탁 부동산에 관하여 임대차계약을 체결하는 경우 임차인으로부터 임대차보증금반환의무 그 밖의 임대인으로서의 지위 및 의무가 위탁자에게 있음을 확인하는 서면을 제공받아 이를 수탁자에게 제출하여야 한다.

 

☞  [KBS NEWS]: 등기부 등본 보는법  

부동산 신탁이란?

부동산을 신탁회사에 신탁재산으로 위탁하고 이 부동산을 관리· 개발· 처분하여 발생하는 수익 또는 잔존 부동산을 위탁자 혹은 위탁자가 지정한 수익자에게 교부하게 하는 제도이다. 쉽게 말해 돈을 예금하고 굴려서 원금과 수익을 배당하는 금전 신탁 시스템과 동일하며 그 위탁의 대상이 금전이 아닌 부동산이라는 점만 다른 것이다. 부동산 신탁은 개인이나 기업, 부동산 개발 업자 등 모든 부동산 소유자가 이용 가능하며 은행에서 부동산 PF대출 시 부동산신탁회사의 담보신탁, 분양관리신탁 또는 토지신탁 상품을 이용하고 있다. 

 

신탁의 뜻

부동산 신탁 과정과 사기 수법

신탁과정과 전세사기

 

 

다음은 등기부 등본상에 올라와 있는 여러 형태의 신탁 상황이다. [신탁등기사무처리에 관한 예규]에 등재되어 있다. 이외에도 8 종류가 더 있으니 참고하길 바란다. 이렇게 등재된 등기부 등본은 아예 눈도 돌리지 말기 바란다.  ☞ 신탁등기 사무처리에 관한 예규

 

신탁형식의 예

임차인 낙찰 후 보증금

최악의 경우 물건이 경매로 넘어가고 낙찰자에게 길바닥으로 쫓겨날 수도 있다. 이럴 땐 두렵겠지만 경매에 직접 응찰해야 한다. 임차인이 1등 낙찰을 받으면 보증금은 상계 처리된다.(공매 예외) 1억짜리를 6천에 받으면 내 보증금 3천은 상계처리되고, 3천만 내면 된다. 반대로  전세 6억에 살았던 물건이 거듭 유찰되어 현재 4억이 된 상태여서 임차인이 이것을 낙찰받았다면 이 집은 임차인의 것이 된다. (더 이상 금액 지불 없음) 물론 2억은 날린 것이다. 나중에 전세 사기 친 임대인 그 인간을 잡아도 이미 법적으로 종결지어진 상황이므로  2억을 다시 받아낼 법적 방법이 없다는 뜻이다.

 

도움을 주고 싶어 말을 두서없이 써 놓았지만 필자가 경매를 안 한지가 꽤 오래되어 최근 법률 개정이 어찌 되는지 확답을 줄 수 없다. 어찌 됐든 분명한 건 사고가 난 최초의 부동산 중개인을 찾는 것 보단 다른 부동산 전문가의 도움을 찾아야 한다는 것이다.  최근 지인 소개로 필자 역시 로톡이란 곳에서 전문 상담을 받았다. 물론 물건에 얽힌 법 망이 복잡해 많이 거치긴 했지만 임대차 정도의 법적 상황은 일반 변호사들이 충분히 해 줄 수 있다. 혼자 끙끙대며 생명 단축시키지 말고 방법을 찾아나서야 한다. 

 

필자는 어린시절 아버지의 사업 부도로 집안이 경매를 당했었다. 집에서 쫓겨나던 그날의 기억 아니 그 날의 공기 냄새까지도 나는 아직 생생하게 기억하고 있다. 부디 잘 처리되어 같은 고통 당하는 사람이 없었으면 좋겠다. 혹 이미 그 상황에 놓여 있다해도 너무 노여워 하지말자. 더 큰 그릇이 되서 더 많이 담으라는 하늘의 뜻이다. 이번에 사정없이 본인들의 작은 그 그릇을 깨 버려라.