만물상주

시골 전답 지번 찾는 법을 알아보겠습니다. 시골 전답 매매 경우 공시지가를 알기 위해서는 토지대장 토지이용계획확인서를 열람해야 합니다. 하지만 논이나 답은 주택처럼 지번을 상시 암기하고 있는것이 아니라서 우선 다음과 같은 방법으로 확인할 수 있습니다.  1.토지e음   [토지e음] 사이트에 들어갑니다. 우선 매도하려는 논의 주소지역을 찾아야하니 함께 있는 시골 사택의 주소를 기준으로 영상을 끌어옵니다.  * 토지e음: https://www.eum.go.kr   우선 인근에 시골집이 있다면 해당 주소지를 검색 열람합니다.  해당 주택의 토지이용계획확인원의 내용이 나옵니다.  지목과 면적 개별 공시지가가 나온 것을 알 수 있습니다. 하지만 오늘 우리가 찾는 것은 주택이 아닌 인근 논의 지번입니다.  집중하시면 됩니다.    번거로운 작업이지만 정확한 토지 지번을 얻기위한 과정이니 어쩔 수 없다. 우선 위성사진과 옆 지적도를 대조하면서 자신의 찾는 토지를 찾아본다.  지적도를 클릭하면 그에 해당하는 위성 사진 맞춰진다. 해당 지번에 맞춰 민원24에서 토지 대장을 출력한다.     *그 외 토지지번은 농지원부 및 관련 서류에도 기재되어 있으니 시골에 계신 부모님께 서류가 있는지 여쭤보시고 그것을 확인해 본다. 필자의 경우 읍면 부동산에서 지번을 확인하며 토지대장을 출력했다. (동사무소 확인가능)     

23년 9월 달라진 산지연금형 사유림 매수제도를 알아보겠습니다.  1. 산지 연금이란?  산주의 안정적 소득을 보장하고자 국가가 산림을 매수하여 매매 대금을 10년간 나누어 지급하여 이자 및 지가 상승을 보상하는 제도입니다. 우리가 알고 있는 농지 연금과 비슷하지만, 국가가 소유권을 모두 가져가고 해당 임야의 대가를 이자와 지가 상승분을 계산하는 점이 살짝다릅니다.  ▷단가 조정 : 일시 지급형 기준 단가(전국 평균 943원/㎡)-> `기준단가삭제` ▷선지급금: 기존 매매 금액의 20%-> 매매 금액 40%이내로 개선  :보통 40%를 먼저 받는다 좋아할 수 있으나 결과적으론 양도세로 거진 다 나갑니다.  ▷대상 산림 산림 관련 법률 또는 다른 법률에 따라 국가(산림청)가 보존할 필요가 있는 공익 임지여야한다. 모든 산이 다 되는 것이 절대 아니다. (농지 연금은 대상 토지는 제한 없음) ▷산정방법 총지급금=매매대금+이자액+지가상승 보상액, 10년간 (120개월) 매월 분할 지급 보상액 균등 분할 지급 ( 22년 기준: 이자율2.0%, 지가상승율 2.85% 적용) ▷매수절차 산림의 소재지 관할 매수기관 상담->매도 승낙서 접수->대상지 검토-> 매수가격결정(감정평가)-> 계약체결-> 소유권이전 및 `선지급금+1회차분 정산 지급->10년간 매달 대금 지급 완료 2.매수 대상지 심사기준    가. 산림경영 임지     A. 매수 대상지        (1)국유림 확대계획지내 산림        (2)국유림에 접해 이어져 있거나 둘러싸여 있는 산림        (3)임도.사방댐 부지 등 국유림 경영. 관리에 필요하다고 인정되는 토지        (4)국유림 집단화 권역에 있는 산림으로서 다음의...

   최근 아실에서 발표한 전국 6개월간 전국 갭투자 순위 발표 (28일) 했다. 1위: 화성시 321 2위: 평택 231건 3위: 시흥 220건 4위: 인천 연수구 217건  5위: 성남시 분당구 215건  9위: 서울- 송파구 162건)  1. 2023년 갭투자 재정의 갭투자의 정의가 조금은 변색한 듯하다.  과거에는 매매가와 전세가의 소액차를 이용한 투자 즉, 무자본 투자나 매매 후 분명한 이득이 발생하는 플러스 투자를 갭투자라 했다. 하지만 현재는 그 의미가 무색해진지 오래이며, 이른바 전세금 끼고 매수하는 모든 투자가 갭투자라 총칭되고 있다. 그렇다면 지금까지 투기 세력이라 온갖 욕을 먹었던 투자자의 범위 역시 좀 더 넓게 봐야하지 않을까? 솔직히 말해 이젠 조금 과장 보태 전 국민이 투기 세력 됐음을 인정할 시기가 왔다고 비꼬아도 할 말이 없는 현실이라는 것이다.  사람은 내로남불의 성향을 가지고 있다 생각한다. 그렇다면 결과에 기꺼이 책임지겠다는 누군가의 행위를 무턱대고 욕 해선 안 될 듯하다. 강조하지만 그들의 책임은 분명 그들 개인이 짊어져야 하며 성별과 나이를 떠난 책임임을 못 박고 싶다.  2. 갭투자 매수 시 주의 사항  주택 매수 세력은 크게 실수요와 투자수요가 있겠다.  모두 알다시피 대부분의 상승장은 갭투자 수요 일명 투기 세력이 지역의 상승장을 유도한다. 투자자는 수요가 발생가 지역을 선조사하여 상승을 가늠한다. 지역의 실제적인 상승 기류(입지, 기업체 이전. 국가망 건설등)을 파악하는 노력이 들어간다는 점에도 실투자자들도 이들과 같은 기류를 타는 현상이 나타나곤 한다. (의도적으로 투기를 조장하여 선량한 실투자자들을 농락하는 무리도 있으니 자체적인 학습이 필요하다. )    그럼, 현재 갭투자자(다주택자) 들은 활발히 매수를 진행하고 있을까?  그렇지 않다. 아니 정확히 말해 대부분은 그렇지 ...

<국토부 출입기자단 간담회 >    28일 국토부 출입 기자단 간담회에 참석한 원희룡 장관은 " 집 값 오르고 있으나 확실한 반등의 시그널은 아니다. "고 언급했다. 최근 집값 반등설에 대해 정부의 정식적인 사실인정이다.      1. 수도권 전국 집값을 정부는 어찌 보는가? 답변 : 추격 매수까지 연결되지 않고 있으며, 일시적 현상이라 예상한다. 정부는 `오늘 집값이 내일보다 싸다`는 심리가 퍼지지 않도록 주의 관찰 할 예정이다.     2. `일시적인 현상`이라 단정 짓는 근거는 무엇인가? 부동산 상승의 주요 원인 중에 `금리의 변수`가 있다.  금리의 추가 상승이 멈추자, 이것을 집값 상승의 시그널로 인지한 기대 심리를 일어난 것으로 예측한다는 것이다. 실거래량을 파악해 보면  예년의 상승장과 조건이 다름을 확인할 수 있다. 대출 규제가 있고, 대중의 심리 및 미래 전망(금융.경제 상황)이 부정적인 지금의 상황에서 추격 매수가 발생할거라 기대한 것은 위험하다고 생각한다.    *한국은행 측 거래량 회복이 분명 일어났으나, 유동성 보유금이 아직 부족한 상황이며, 다주택자에 대한 정부 규제와 DSR 규제도 현재 여전히 존재한다.   3.정부는 집값, 전셋값 상승세에 따른 추가 규제를 할 계획인가? a. 대출이 대대적으로 풀리고, 추격 매수가 시작된다 해도 `매물 넘기고 차익 받는` 상황이 반복 발생하지 않도록 관리할 예정이다. 확실한 연착륙 분위기가 먼저이다.   * 한국은행 측:  국토부 입장과 동일 기조를 따를 것이다. 대출 끼고 집 매수하는 것은 지금 상황에서 위험하다고 본다. 금융 및 경제 상황에 구체적인 규제가 오진 않겠지만, 심리적 규제(DSR. 다주택자)가 유지될 것으로 본다.  4. 주택 공급 상황을 정부는 파악하고 있는가? ...

A: "특례 끝나기 전에 집을 사보려고." 나:"그래, 좋은 기회다. " 지인들과 삼겹살을 먹으며 이런저런 얘기를 했다.   결혼을 준비 중인 지인이 집 얘기를 시작하여 대화가 그쪽으로 흘러가기 시작했다. 시일은 좀 다르지만 같은 고민을 하는 B가 자신도 집 매수를 하겠다 다짐했다.  둘 만 자리가 만들어지자 나는 B에게  `넌 좀 기다렸다 해라` 충고해 주었다. 그가 매우 서운해 했다. 말 조심해야 하는 시대다. 생각하는 말이라도 좀 더 줄여야겠다.   사실 내 충고는 현실 조건에 기반한 내용이었다. A는 속칭 집만 없는 사람 이었고, B는 집도 없는 사람 아직 부채가 남은 사람이었다.     1. 우리는 진정 부동산의 바닥을 알 수 있을까? 친구들은 집값이 천정을 후려칠 때 매수하지 않아 참 다행이라 안도했다.   고개를 끄덕이며 동의했다. 한데 나는 속으로 이들이 기회가 오면 또 잡을 순 있을까 하는 의문도 가지게 되었다. 결과를 떠나 용기를 낼 수 있는 건 정말 쉬운 것이 아니기 때문이다. 다 늙어 전월세 걱정하는 것은 정말 아니라 생각한다.  과거 나 역시 영끌족이었다. 중도상환금을 갚으며 심적 고통도 당해봤다. 하지만 성격이 이상한 것인지 절대 슬프거나 고통스럽단 생각은 없었다. `어차피 내 집`이라는 마인드가 깔려 있었기 때문이다. 좀 더 수입을 늘릴 방법을 모색하느라 살짝 귀찮았을 뿐이다.  2. 나만의 강남 공략하기. 뜸하던 부동산 매수 상담이 들어오고 있다. 정부도 집값 상승을 인정하는 언론 발표를 했다. 물론 원희룡 장관께선 `일시적인 거다`라고 추가로 못 박으셨다.   어찌 됐든 이젠 서민이 강남 진입하기에는 실로 어려운 시대이다. 보통 나는 `너의 최상위 지역`을 공략하라는 뜻으로 `너만의 강남`을 공략하라고 말해주곤 하는데 예를 들면 수원에 어디, 안양에 어디 이런 식이다. ...

배우 A씨는 최근(21년) 강남구 역삼동에 지하 2층, 지하 7층의 작은 건물과 땅을 150억원에 매도해 화제가 됐습니다. 최종적인 시세 차익을 한 번 알아보겠습니다.  2020년 A씨 법인D 설립 -> 법인 명의로 건물 토지 매입 (58억 원) 기존 건물 철거 후 건물 신축 공사비는 24억 원 총 비용(토지+철거+건축비): 82억 원 150억 원에 매도 ->시세 차익 68억 원   대출 정도 23년 지금 시점에서 돌아보면 법인을 이용한 대출 활용 시점이 너무나 좋습니다.  건물과 토지를 매입을 할 때 매입가 58억 원 중 90%에 해당하는 52억 원을 대출 받았고, 건축비 24억 원에서도 70%인 17억 7600 만원을 대출해서 건물을 지었습니다.  그럼 건물 부지 매입과 신사옥 조성에 들어간 총 비용은 82억 원이고 이 가운데 69억 7600만 원이 모두 대출로 충당 된 것입니다. A씨의 순수 개인 자금은 12억 2,400만 원이었고, 이로써 150억 원의 건물을 만들고 매각하여 성공 투자하였습니다.   법인 장점 활용 보통 법인은 감정가의 70% 대출 됩니다. 하지만 A씨는 건물과 토지 매입 가격의 89.6%을 대출받았습니다. 바로 감정 가액에서 제외되는 기타 비용 (제세공과금과 리모델링 비용 등)을 포함 시키기 위해 서류를 적극적으로 제출했기 때문입니다. 법인 비용 처리 다시 말해 재무 재표 관리를 잘 할 수 있어야 합니다. 그럼 다시 계산해 보면 67억 원을 기준으로 대출 비율은 약 77.6%입니다. 공사비 역시 건축 자금 대출로 약 70%을 충당한 것으로 보입니다. 정말 레버리지 잘 쓴 케이스입니다.    법인 실적 관리 개인적으로 D법인을 칭찬하는 것은 자체적인 실적 관리를 매우 잘했다는 점입니다.  법인은 실적이 좋을수록 대출 한도가 높아지기 때문입니다. 엄청난  대출 뒤에 따라오는 엄청난 대출 이자도 지금과 ...

돈이 다 경매 시장으로 몰린 걸까요? 북적거리는 경매 법정의 실제 낙찰 성과를 간단히 살펴봅니다.     경매 최근 경향 23년 3월 16일 뉴스에 따르면 최근 봄 이사 철을 맞아 저렴한 경매 물건에 대한 실 수요자들의 관심이 높아지고 있다 합니다.  법원 경매 업체 `지지옥션`에서 발표한 '2월 경매 동향 보고서' 입니다.  경기도 평균 입찰자수 1월 10.9명, 2월 13.7명 인천 평균 응찰자수 1월 8.3명, 2월 10.4명  현재 전국 아파트 낙찰가율 75.8%->74.6% _2012년 8월이후 최저치 서울 아파트 낙찰가율 2월 78.7%->79.8%  경기도 아파트 낙찰가율 2월 73.3%->71.9% 하락 인천 아파트 낙찰가율  2월 72.8%->66.7%, 전체 경매 물건 대비 낙찰가율 전국 평균 2월 36.5%->33.1%  서울 44%->36.1% 하락, 인천 29.2%-22.4% 하락,  경기도 29.5%->37.9% 상승 낙찰 가격은 아직 감정 평가액의 70~80% 수준을 뛰어 넘지 못했지만 서울과 경기도는 확실히 입찰 수가 늘긴 했습니다.  경락 잔금 대출 경락 잔금 대출이 예전처럼 90%가 나오지 않는다는 건 누구나 알고 있습니다. 일반 매매 계약과 거의 동일하다 보시면 됩니다. 최종 한도를 결정할 때 상가 소액 임차인 최우선 변제금 을 공제 한다는 것도 동일하며, LTV 한도 제한도 마찬가지 입니다. 그럼 다들 높아지는 금리 속에 대출을 어찌 받고 있는지 살짝 궁금해집니다. 수익형 부동산 수익형 부동산에 대한 대출을 받을 땐 역시 낙찰자 개인의 소득과 신용 등급, 기존 부채, 보유부동산에 따라 대출 한도가 달라집니다. 일반적으로 수익형 부동산의 LTV는 감정가의 60~70%, 낙찰가의 70~80% 선에서 냉정하게 낮은 비율을 선택 적용하는 것이 맞다고 생각합니다. 대외적으로 말이 나오진 않지...

23년 임차권 명령(이하 임차권 등기) 전자 신고 절차를 설명합니다. 전자 신고를 위해 준비물과 대법원 전자 소송 홈페이지에서 회원 가입을 하셔야 합니다.  <준비물>  임대차 계약서, 등기부 등본, 임대인과 나눈 대화 화면 스캔본 (휴대폰 촬영 본), 건축 물대장 *전자제출용 등기부 등본 *건축물 대장 *회원가입 임차권 등기 전자 신고 절차 전자 소송 동의하기-> `이 사건에 관하여 전자 소송 시스템을 이용한 진행에 동의합니다`. 체크 ->당사자  or 대리인 선택  ▣ 1단계 : 사건 정보 사건 명: 주택 임차권 등기 제출 법원: 임대차 계약이 있는 거주지 관할 법원   집행 대상 목적물수 : 1건 (투룸 역시 1건)  `저장` 후 ->아래 연두색 버튼 중->`당사자 입력` 클릭. a. 당사자(신청인)등록 당사자 구분->신청인(본인) 버튼-> `내 정보 가져오기` ->내용 확인 저장-> 다시 위로 올라가서 `피신청인(집주인)` 버튼 클릭-> 임대차 계약서 참고하며 내용 등록하기-> 저장 후 `당사자 목록`에 세입자와 임대인 동시 등록됨을 확인 할 것.    b.신청 취지 임대차계약일자=임대차 계약 날짜 임차 보증금 액=금 (전세/월세 보증금), 차임: 월세 주민 등록 일자= 새 거주지 주민 센터 등록 날짜=전입 일자 임차 범위= 등록 주소지 구조(원룸 or 투룸 등=추후 단계에서 설계 도면 첨부 가능) 확정 일자: 임대차 계약서에 도장 혹은 우표 형식으로 붙어 있음. or직접 신고 날짜 <오류 사례> 보증금 1억 중 9천 만원 이미 받음. 임차권 등기 신청 때 (남은 천 만원이 아닌) 총 금액(1억 원)을 전체 보증금으로 올려 집주인에게 맞 고소 당함. 이 경우 보증금은 천 만원 기재하고, 하단의 `신청 이유` 칸에 구체 서술 할 것.  c.신청 이유  `직접 입력` `내용 파일 첨부` ...

3월10일 금융위는 기존 자영업자 저금리 대환 대출에 대한 개편안을 발표하고, 3월 13일 부터 시중 은행에서 비대면(혹은 대면) 방식으로 시행한다 발표했습니다. 다음은 해당 보도 자료의 요약집입니다. << 2월 발표한 원안과의 차이점>> 1.지원금 수급 유무  기존의 지원금 수령 (코비드 피해 극복 지원금 및 사업 손실 보상금등) 여부를 떠나 혜택 범위에 포함되지 않았던 영업 지속 사업자들은 신청할 수 있습니다.   2.기준 시점과 금리 기준 금리 7%이상 은행(or 비 은행) 사업자 대출을 받고 있는 사업자를 대상으로 하며, 22.5월말 이전 대출 (22.6월 이후 갱신 포함)이 대상입니다.  한도는 개인이 5천 만원 법인이 1억 원이며, 2년 거치 3년 분할, 5년 만기 조건입니다. 금리는1~2년차 최대 5.5%, 3년차 이후 은행채 1년물 +2.0%입니다.  3.올해 추가 예정 계획 여전히 코로나 19 피해에 어려움을 겪고 있는 자영업자에 대해  일정 한도의 가계 신용 대출 (ex.2천만원) 역시 대환 대상에 포함할 것을 논의 중이며,  관계 기관 TF*를 구성하여 구체적인 대환 대상 및 방식을 결정할 예정이다. 전산 시스템 개편 및 구축이 완료되는 `23년 하반기 중 추가 심의 내용 시행 예정이다. <<대환 신청 접수 기관>>

23년 3월 2일 오후 금융위는 전월 10일 발표 한 바 있는 「 은행업 감독 규정 등 5개 규정 개정안 규정 변경 예고의 건 」 이 3월 2일 의결되어 즉시 시행됨을 발표했습니다.  👀 구체 변경 사항 2월 10일 예고 안건들이 그대로 결의 되었음을 알 수 있습니다. 특정 계층에게 특혜가 주어진 사항은 없으며 그저 전 정권에서 부동산 억제를 위해 징벌적으로 펼쳤던 대다수의 제도들을 정상화 시키는데 중점을 둔 개정이었습니다.    👀 향후 추가 예정 계획 금융 위원회는 1주택 실수요자를 위한 전세 대출 보증 규제 완화(보증 기관 내부 규정 준수) 및 주택 담보 대출 상환 애로 채무 조정 확대 방안(은행권 프리 워크 아웃 모범 준수)도 3.2일 부터 시행된다 밝혔습니다. 자세한 사항은 보증 3사 (HF,HUG,SGI) 및 은행 연합회 보도자료를 참고하시면 됩니다. 👉HF 한국주택금융공사  www.hf.go.kr 👉HUG 한국 도시 보증 공사 :  www.khug.or.kr 👉SGI 서울 보증  www.sgic.co.kr   1.시가 9억 초과 1 주택자 및 부부 합산 소득 1억 이상 1 주택에 대한 전세 대출 보증 허용   2. 주담대 상환애로 차주에게 원금 상환 유예 기간 최대 3년을 지원 할 예정임. 금융권 `프리워크아웃` 적용 대상 확대 등 (DTI  ≥  70%, & 9억 이하 주택 보유자 포함)   3.은행 외 금융업권(보험. 저축. 상호. 여전)은 순차적 확대 예정(4월 내 시행)  👀 용어 정리 *** 프리워크아웃 제도란? 대출이 대부분이 금융기관에서 발생했고, 연체 30일 초과 90일 미만의 단기 연체가 있는 경우 이자율 채무 조정(프리워크 아웃)제도를 상담 받을 수 있습니다.  장점:  금융채무불이행자로 등록되지 않아 추후 신용 회복에 유리함.  신청서류 간편하며, ...